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La conformité immobilière, les 3 sanctions à éviter

Vous désirez vendre votre maison, vous avez terminé votre construction, vous souhaitez acheter une maison … dans ce cas, cet article est fait pour vous !

D’une manière générale, le vendeur d’un bien immobilier a une obligation d’information. A ce juste titre, la loi lui impose de délivrer certains documents à l’acquéreur dont la DAACT que nous allons aborder. Plus précisément, nous aborderons les risques qu’encoure un propriétaire dès lors qu’il ne possède pas de Déclaration d’Achèvement Attestant la Conformité des Travaux.

En effet, l’importance de ce sujet est de taille car lors de la vente, le vendeur transmet son bien en l’état. L’acheteur sera en connaissance. Le caractère non conforme suit le bien et non la personne. Le notaire s’exemptera de sa responsabilité par le biais d’une décharge.


Mais, la DAACT, qu’est-ce-que c’est ?

Comme son nom l’indique, c’est une déclaration.

Passer un délai de 3O jours ouvrés à compter de la fin des travaux, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux doit être adressée à la personne compétente qui a délivré l’autorisation d’urbanisme.

On peut retrouver la DAACT dans plusieurs cas :

  • Un permis de construire
  • Un permis d’aménager
  • Une déclaration préalable

Dans une démarche logique, le déclarant s’engage donc sur la régularité de la création de bâti ou de l’aménagement effectué sur le bâti existant

Attention, il n’y a pas de délai de déclaration !!


Un risque pénal pour une maison non conforme

Exécution des travaux sans respecter les obligations d’urbanisme est un délit.


Sanctions :

L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme liste les sanctions susceptibles d'être ordonnées par le tribunal correctionnel pour les constructions irrégulières. Il peut être prononcé une amende de 1 200 €. Il pourrait avoir un ajout relatif à :

  • 6000 €/m2 construit, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L.430-2
  • 300 000 € dans les autres cas

Un emprisonnement de six mois pourra être prononcé en cas de récidive.

Le doit réel immobilier tel qu’un immeuble bâti.

Un petit +:

Une démolition ou remise en état peut être exigée.


Prescription :

Depuis le 18 Février 2017, il se prescrit dans un délai de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux à condition qu’aucun élément ne soit venu interrompre la prescription (comme un acte de procédure).


Un petit + :

La construction est réputée avoir une existence légale. Elle peut par exemple être l’objet d’indemnisation lors d’une expropriation.


Un risque civil sur une réalisation immobilière irrégulière

Tout propriétaire se sentant par la construction irrégulière et /ou non conforme, peut intenter une action en responsabilité contre le propriétaire sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Cette action civile des tiers peut être introduite pendant un délai de 5 ans (article 2224 du code civil).

Il dénonce ainsi que le propriétaire du fond est en irrégularité.

Sanctions :

Il peut demander la régularisation de cet ouvrage par demande de DAACT ou démolition avec une demande éventuel d’indemnité.

Prescription :

Concernant l’action en responsabilité civile par commune, elle devient possible dans un délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux (article L. 480-14 du code civil).


Un risque fiscal : tout va bien jusqu'au moment où !

Dans le cas d’une construction, d’une rénovation, d’un agrandissement, les taxes communales ou autres n’ont pas été réglées pendant tout le temps d’illégalité.


Sanctions :

Dès lors qu’une personne assermentée constatera l’infraction par procès-verbal, l’administration peut demander le paiement des taxes et de redevances majorées des pénalités de retard.

  • Une interdiction formelle de raccordement aux réseaux (article L. 111_6 du code de l’urbanisme)
  • Une interdiction explicite de reconstruction à l’identique sera exigée pour une reconstruction illégale. De facto, il sera difficile de se prévaloir de droite faute de pouvoir démontrer une irrégularité.
  • Exception : Dans une commune soumise à dispositif réglementaire urbain, l’article L.111_12 du code de l’urbanisme prévoit sur un bien existant depuis plus de 10 ans, aucunes nouvelles demandes de travaux ne pourront être refusées. Une régularisation sur les nouveaux travaux pourra être demandée. Le bâti existant restera quant à lui non conforme et susceptible d’être sanctionné au niveau fiscale, civil et pénale.

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Prescription :

Tous les sanctions sont imprescriptibles.


Pour conclure, n’hésitez pas à régulariser votre situation le plus rapidement possible ! Cette régularisation évitera bien des choses dans le cas d'une revente immobilière.

Attention, nul ne peut ignorer la loi.

De nombreux acteurs peuvent vous conseiller dans votre démarche singulière. N'hésitez pas à les solliciter pour leur devoir de conseil, de résultat ou tout simplement leur professionnalisme.

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