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La conformité immobilière, les 3 sanctions à éviter

Vous désirez vendre votre maison, vous avez terminé votre construction, vous souhaitez acheter une maison… Dans ce cas, cet article est fait pour vous !

D’une manière générale, le vendeur d’un bien immobilier à une obligation d’information. A ce juste titre, la loi lui impose de délivrer certains documents à l’acquéreur dont la DAACT que nous allons aborder. Plus précisément, nous verrons ensemble les risques qu’encoure un propriétaire dès lors qu’il ne possède pas de Déclaration d’Achèvement Attestant la Conformité des Travaux.

En effet, l’importance de ce sujet est de taille car lors de la vente, le vendeur transmet son bien en l’état. Le caractère non conforme suit le bien et non la personne. Le notaire s’exemptera de sa responsabilité par le biais d’une décharge.

Notre agence immobiliere de Sanary vous invite à découvrir les 3 sanctions à éviter et ainsi bénéficier de la conformité de votre maison.


DAACT : qu’est-ce-que c’est ?

La DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux) est un document attestant que votre construction est bien conforme à l'autorisation préalablement accordée par votre mairie.

C'est un régime déclaratif. Trente jours après la fin des travaux, vous devrez donc adresser à la mairie de votre lieu de construction ce document cerfa en 3 exemplaires en lettre recommandée avec accusé de réception (ou bien votre architecte ou votre maître d'ouvrage).

On peut retrouver la DAACT dans plusieurs cas :

  • un permis de construire ;
  • un permis d’aménager ;
  • une déclaration préalable.

Dans une démarche logique, le déclarant s’engage donc sur la régularité de la création de bâti ou de l’aménagement effectué sur le bâti existant. Attention, il n’y a pas de délai de déclaration !

Nos conseillers immobiliers de Sanary vous accompagnent durablement dans la gestion administrative et la constitution de vos différents dossiers de ventes ou d'achats.

Conformité d'une maison : sanction pénale


Sanctions pénales


L'exécution des travaux de construction sans respecter les obligations d’urbanisme est un délit. Une fois que les travaux sont terminés, la visite des lieux permet de vérifier la conformité par rapport au permis de construire initial.

Sanctions :

L'article L. 480-4 du code de l'urbanisme liste les sanctions susceptibles d'être ordonnées par le tribunal correctionnel pour les constructions irrégulières. Il peut être prononcé une amende de 1 200 €.

Des sanctions supplémentaires peuvent également être ajoutées :

  • 6000 €/m2 construit, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L.430-2 ;
  • 300 000 € dans les autres cas.

Un emprisonnement de six mois pourra également être prononcé en cas de récidive.

Un petit + :

Une démolition ou la mise en conformité peut être exigée.

Prescription :

Depuis le 18 Février 2017, il se prescrit dans un délai de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux à condition qu’aucun élément ne soit venu interrompre la prescription (comme un acte de procédure).

Un petit + :

La construction est réputée avoir une existence légale. Elle peut par exemple être l’objet d’indemnisation lors d’une expropriation.


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Un risque civil sur une réalisation immobilière irrégulière

Tout propriétaire pensant que la conformité de sa maison est irrégulière et possède des malfaçons peut intenter une action en responsabilité contre le propriétaire sur le fondement de l’article 1382 du code civil. Cette action civile des tiers peut être introduite pendant un délai de 5 ans (article 2224 du code civil).

Il dénonce ainsi que le propriétaire du fonds est en irrégularité.

Sanctions :

Il peut demander de remédier au préjudice subi en procédant à la régularisation de cet ouvrage par demande de DAACT ou la démolition avec une demande éventuelle d’indemnité.

Prescription :

Concernant l’action en responsabilité civile par commune, elle devient possible dans un délai de 10 ans à compter du parfait achèvement des travaux (article L. 480-14 du code civil).

Faire construire sa maison, réaliser toutes les démarches administratives, attendre la fin des travaux et se rendre compte que le permis délivré n'a pas été appliqué dans le respect des règles. Cette situation est malheureusement fréquente.

Pour bénéficier de conseils avisés, contactez nos conseillers immobiliers de FC agence Sanary.


Un risque fiscal : tout va bien jusqu'au moment où !


Sanction fiscale


Dans le cas d’une construction, d’une rénovation ou d’un agrandissement, les taxes communales ou autres n’ont pas être réglées pendant tout le temps d’illégalité.

Sanctions :

Dès lors qu’une personne assermentée constate l’infraction par procès-verbal, l’administration peut demander le paiement des taxes et de redevances majorées des pénalités de retard.

  • Une interdiction explicite de reconstruction à l’identique sera exigée pour une construction illégale. De facto, il sera difficile de se prévaloir de droit faute de pouvoir démontrer une irrégularité.
  • Exception : Dans une commune soumise à dispositif réglementaire urbain, l’article L.111_12 du code de l’urbanisme prévoit sur un bien existant depuis plus de 10 ans, aucunes nouvelles demandes de travaux ne pourront être refusées. Une régularisation sur les nouveaux travaux pourra être demandée. Le bâti existant restera quant à lui non conforme et susceptible d’être sanctionné par l'administration fiscale, au civil et au pénal.

Prescription :

Toutes les sanctions sont imprescriptibles.


Pour conclure

N’hésitez pas à régulariser votre situation le plus rapidement possible. Cette régularisation évitera bien des choses dans le cas d'une revente immobilière. Attention, nul ne peut ignorer la loi.

Faire construire un bâtiment de s'improvise pas, faire appel à un constructeur de maison individuelle semble être la solution appropriée pour s'éviter de mauvaises surprises.

De nombreux acteurs peuvent vous conseiller dans votre démarche singulière. N'hésitez pas à les solliciter pour leur devoir de conseil, de résultat ou tout simplement leur professionnalisme.

Estimation de votre bien

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