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Acheter une maison ou un appartement: quelles démarches?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier pour en faire votre résidence principale, secondaire ou pour un investissement locatif ? Que vous soyez novice ou aguerri, l’acquisition immobilière est une entreprise de longue haleine qui suggère méthode et organisation.

Votre agence immobilière FC Agence Sanary vous éclaire sur les principales démarches pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.


acheter un bien immobilier quelles sont les démarches


Déterminer votre budget

Déterminer son budget est l’étape la plus importante dans votre démarche d’achat immobilier. Un projet « bien ficelé » aura plus de chances de se réaliser et de dépasser le stade du compromis de vente.

Pour commencer, il est important de se renseigner sur le prix du m² pratiqué dans la ville souhaitée. Vous aurez ainsi une idée plus précise des biens qui vous correspondent et pourrez établir une liste de critères réaliste (surface habitable, nombre de pièces, ancienneté du bien, prestations, etc.).

Il convient également de prendre rendez-vous avec votre banquier pour étudier votre projet d’acquisition immobilière. Vous regarderez ensemble votre capacité d’emprunt en fonction de votre apport initial, des crédits éventuellement en cours et donc de la possibilité de remboursement, intérêts compris. Pour vous garantir un train de vie convenable et vous permettre de réaliser d’autres projets, les banques vous orientent vers un taux d’endettement de 33%.Votre conseiller vous fera aussi part des aides financières auxquelles vous pouvez prétendre. Le prêt à taux zéro pour les primo accédants, le dispositif Pinel pour les investissements locatifs etc. Les aides à l’achat sont nombreuses et sous différentes formes. Vous pourrez alors les ajouter à votre budget pour un bien plus onéreux ou vous en servir pour réduire votre apport.

Liste non exhaustive des dépenses à prendre en compte dans le calcul de votre budget :

  • Les frais d’acquisition : notaire, agence immobilière
  • Le crédit immobilier
  • Le déménagement et l’aménagement : décoration, charges de copropriété, ouvertures de lignes, etc
  • Votre logement actuel : loyer, travaux de rénovation, etc


Etablir votre liste de critères

Vous avez déterminé votre budget, vous pouvez maintenant vous lancer dans la recherche de votre maison ou appartement. Là encore, plus votre recherche est cadrée, plus elle sera ciblée et efficace.

Déterminez les critères qui comptent le plus pour vous en fonction du type de logement :

  • Est-ce-que vous préférez acheter une maison ou un appartement ?
  • Vous cherchez plutôt à investir dans l’ancien ou dans un programme neuf ?
  • Est-ce que vous cherchez un bien de plain-pied ou à étages ? Combien de pièces, chambres, salles de bain aimeriez-vous? Est-ce qu’un extérieur est nécessaire à votre bien-être ? Avez-vous besoin d’un ascenseur, d’une cave, d’un garage ?

L’environnement de votre nouveau logement est également un point essentiel dans votre recherche. Le lieu est souvent choisi en fonction de la distance et des commodités pour se rendre au travail. Regardez aussi si vous favorisez le calme de la campagne, le centre-ville, le bord de mer. Le quartier a-t-il des transports en commun, des places de stationnement, des commerces de proximité ?

Notre conseil:
Dressez votre liste en fonction des critères les plus importants. Plus votre liste est courte plus elle sera facile à satisfaire


Organiser la recherche

Votre liste de critères est prête, vous pouvez alors vous pencher sur l’étape de la recherche. Cette étape peut se faire par vos soins ou en passant par des professionnels de l’immobilier.

Vous choisissez de chercher seul votre maison, appartement, studio en vente. Vous pouvez regarder :

  • Sur les sites internet d’agences immobilières nationales et locales.
  • Sur les plateformes de vente de bien qui incluent aussi bien les particuliers que les professionnels.
  • Sur les réseaux sociaux.
  • Dans la presse.

Toutefois, les démarches sont chronophages et demandent une réelle organisation pour chercher, être alerté, visiter, etc.

Passer par une agence immobilière vous permet:

  • D’avoir un interlocuteur professionnel qui se charge de toutes les démarches et s’occupe de votre intérêt.
  • De visiter des biens qui correspondent vraiment à ce que vous souhaitez.
  • D’éviter les risques d’arnaques : votre agent immobilier fait une vérification minutieuse du bien à vendre avant d’en accepter le mandat.

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Faire une offre d’achat

Vous avez visité différentes propriétés et vous avez enfin trouvé celle qu’il vous faut. La prochaine étape est donc de faire une offre d’achat.

Il s’agit d’une proposition écrite de l’acquéreur qui concerne le prix, les conditions d’achat du bien en question et la durée de validité de l’offre (généralement 5 à 10 jours).

A réception de l’offre d’achat le vendeur peut :

  • Accepter : le vendeur s’engage alors à vous vendre sa maison ou son appartement selon les éléments mentionnés dans l’offre. Les deux parties peuvent passer au compromis de vente.
  • Faire une contre-proposition : le vendeur peut faire une contre-proposition dans laquelle il propose un prix de vente différent, modifier les conditions etc. L’acquéreur peut répondre à son tour et ce jusqu’à ce que les deux parties refusent ou tombent d’accord.
  • Refuser : si le vendeur refuse l’offre d’achat, l’acquéreur est libéré de sa proposition.


Choisir votre notaire

Le choix du notaire revient à l’acquéreur mais le vendeur peut lui aussi faire intervenir son notaire dans les démarches vente.

La présence du notaire ne devient obligatoire que pour la signature de l’acte authentique. Toutefois, nous vous conseillons de faire appel à ses services dès le compromis de vente. Vous bénéficiez ainsi d’un contrat sans faille qui vous permet d’aller jusqu’à la fin de la vente sans mauvaise surprise.

Dès lors, se pose la question de savoir comment bien choisir son notaire. Si vous passez par une agence immobilière n’hésitez pas à demander qui sont les notaires ou les cabinets avec lesquels ils ont l’habitude de travailler. Interrogez-vous sur sa proximité, son expertise, la qualité de son écoute et de ses conseils. L’importance accordée à ces critères est propre à chacun, aussi vous pouvez changer de notaire quand vous le souhaitez.


Bon à savoir:
Faire intervenir deux notaires n’augmente pas les frais notariés. Les deux professionnels se partagent les frais en fonction des tâches qu’ils ont effectuées


Compromis de vente, promesse de vente et promesse d’achat

Avant la signature de l’acte authentique de vente, des délais et des démarches sont nécessaires. Pour garantir l’avancement du projet d’acquisition immobilière, les parties peuvent s’engager à travers une promesse de vente ou une promesse d’achat ou compromis de vente celui-ci étant le plus courant.

Quel que soit le contrat, la loi SRU permet à l’acquéreur d’avoir un délai de rétractation de 10 jours pendant lesquels aucune somme d’argent n’est versée au vendeur.


Compromis de vente

Dans le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente, les deux parties (le vendeur et l’acquéreur) s’engagent à conclure la vente. C’est un contrat bilatéral qui finalise les conditions de vente. A ce stade, la vente est certaine de se réaliser sauf circonstances exceptionnelles et indépendantes de la volonté des parties :

Droit de Préemption Urbain (DPU)
Lors d’une vente immobilière, la mairie est prioritaire sur l’achat du bien en vue d’opérations d’aménagements urbains.
Lors de la signature du compromis de vente, le Droit d’Intention d’Aliéner (DIA) est envoyé à la mairie. Sans réponse de sa part dans les deux mois qui suivent l’envoi de la proposition d’achat, la vente entre les deux parties initiales peut être conclue.


Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur verse un dépôt de garantie de 5% à 10% du prix de vente.
Ce montant est imputé sur le prix lors de la signature de l’acte authentique ou revient au vendeur s’il l’acquéreur se rétracte.
Ce dernier dispose d’un délai de rétractation de 10 jours au-delà duquel l’indemnité d’immobilisation est versée au vendeur.


Promesse de vente

La promesse de vente est unilatérale dans le sens où elle n’engage que le vendeur. Il est tenu de réserver l’exclusivité de la vente à l’acquéreur concerné, ce à un prix définitif et pour une durée limitée.
En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation d’environ 10% du montant hors frais de notaire.

A l’issu du délais fixé, l’acquéreur a deux solutions :

  • L’acquéreur souhaite acheter le bien : Il lève l’option et l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.
  • L’acquéreur se rétracte : l’indemnité d’immobilisation revient au vendeur sauf si la vente ne se fait pas parce qu’une clause suspensive ne peut se réaliser ou par faute du vendeur.


Promesse d’achat

La promesse d’achat est un contrat unilatéral qui n’engage que l’acquéreur.
La promesse d’achat doit obligatoirement avoir une durée limitée dans le temps et tout versement d’argent est interdit sous peine de la rendre nulle.
Si le vendeur accepte l’offre alors la vente devient définitive. Sans réponse de sa part dans le délai fixé par la promesse d’achat, l’acheteur retrouve sa liberté.
Le droit de rétractation de 10 jours en faveur de l’acheteur s’applique dès la validation de l’offre par le vendeur.


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Signer l’acte authentique

Vous avez trouvé la maison ou l’appartement que vous souhaitez acheter, l’offre d’achat a été acceptée et le compromis signé. Il ne reste que la dernière étape : signer l’acte authentique.

Il s’agit de l’acte notarié qui :

  • Garantit la véracité et la régularité de l’engagement du vendeur et de l’acquéreur.
  • Donne à l’acte sa force exécutoire
  • Donne à l’acte sa force probante

L’acte authentique de vente est ensuite publié au bureau des hypothèques.
Lorsque toutes les parties ont signé vous pouvez récupérer les clés et êtes officiellement propriétaire.

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