Pourquoi acheter un bien immobilier ancien ?
Acheter un bien immobilier ancien : attention au choix de l’emplacement
Tout d’abord, il convient de bien comprendre ce que nous entendons par « immobilier ancien ».
Acheter dans l’ancien signifie :
- Que le bien en question a déjà connu au moins un transfert de propriété ;
- Que les travaux ont été achevés il y a au moins 5 ans
Vous songez à investir dans un bien immobilier pour en faire votre résidence principale ou pour le louer ? L’avantage principal est que vous aurez un choix plus large et plus riche en choisissant l’ancien. En effet, l’immobilier ancien correspond au marché immobilier par défaut, vous avez, de ce fait, une offre plus complète de maisons ou d’appartements disponibles.
C’est notamment le cas pour les acquéreurs qui souhaitent investir en fonction du quartier et de la proximité avec les commerces, les écoles, les professionnels de santé ou les transports en communs. Vous pouvez laisser s’exprimer vos préférences et acheter un logement ancien dans le centre-ville ou dans la périphérie, avec vue dégagée, avec 4 pièces, 3 chambres, de plain-pied ou au deuxième étage. Lors de notre prospection, notre équipe d'agents immobiliers fait en sorte de respecter votre choix de localisation : Sanary, Bandol, Six fours, Ollioules, Le Castellet, Le Beausset, etc.
L’ancien jouit aussi de plus de choix dans le style de construction. Vous aimez le charme des vieilles pierres, un mas provençal, le style haussmannien ou vous préférez une villa de construction plus récente ? La variété des biens à disposition laisse libre court à vos envies.
Par ailleurs, le temps nécessaire en la signature de l’acte authentique et l’emménagement est plus court dans l’ancien. Les programmes neufs sont souvent vendus en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous devez alors patienter plusieurs mois voire une année avant d’emménager.
Vous l’avez compris, le marché immobilier ancien vous offre un parc immobilier plus riche, plus complet, qui vous permet d’aller selon vos préférences.
Investir dans l’ancien : un bien moins cher à l’achat
Du fait de l’abondance des logements anciens, le prix d’achat se voit plus raisonné. Le parc immobilier ancien, plus large que dans le neuf, offre une variation du prix au m² parfois importante et vous permet de comparer les prix de vente en fonction de différents facteurs :
- la ville et sa qualité de vie ;
- le quartier et son degré de notoriété ;
- le bien et la qualité de ses prestations (besoin en travaux, surface habitable, extérieur, exposition, nuisance sonore et visuelle, etc.).
La décision de créer ou élargir son patrimoine immobilier dans le neuf ou dans l’ancien se prend en fonction de l’importance que vous accordez à trois éléments principaux concernant le prix de vente.
Les prix plus élevés des programmes neufs tiennent notamment aux garanties et aux normes plus nombreuses et rigoureuses. Les normes thermiques (RT21012), acoustiques et d’accessibilité évoluent très rapidement et imposent aux promoteurs de nouvelles manières d’élaborer et de construire les bâtis. Le respect des normes dans l’ancien diffère selon l’année d’achèvement et le niveau d’entretien de la part du vendeur.
Si l’acquéreur peut se renseigner lui-même sur la mise à jour des différentes normes à respecter, il est recommandé de passer par une agence immobilière. Les conseillers suivent rigoureusement l’évolution des lois et ont l’habitude de la procédure et des papiers nécessaires à un projet d’achat immobilier viable.
Les frais de notaires : là encore, il s’agit d’un calcul et d’une décision qui vous est propre. Les frais notariaux sont plus importants dans l’ancien (7%) mais le prix de vente de l’appartement ou de la maison est plus accessible. L’inverse se produit dans le neuf, les frais de notaire sont entre 2% et 3% mais le prix du bien est plus élevé.
Enfin, en investissant dans l’ancien, qui coûte moins cher à l’achat, vous pouvez y effectuer des travaux de rénovation pour en faire un bien qui vous ressemble ou dans l’objectif de réaliser une plus-value à la revente.
Réaliser une plus-value à la revente grâce aux aides financières de rénovation
Investir dans l’ancien pour le rénover et réaliser une plus-value à la revente c’est possible. Pour ce faire, de nombreuses aides financières et dispositifs fiscaux sont à disposition, en voici les principaux :
L’éco PTZ
L’éco prêt à taux zéro, prorogé jusqu’en 2021, permet de financer vos travaux de rénovation énergétique à un taux nul.
Vous pouvez en bénéficier si vous êtes propriétaire et ce sans conditions de ressources. Le logement doit être déclaré en tant que résidence principale, achevé avant le 1er janvier 1990 et construit depuis plus de deux ans.
Agence nationale pour l’amélioration de l’habitation
L’agence nationale de l’habitat délivre des subventions pour les travaux dans les logements et immeubles anciens, qu’ils soient loués ou occupés en tant que résidence principale.
Pour en profiter, certaines conditions doivent être respectées :
- le revenu ne doit pas dépasser un certain plafond ;
- s’engager à habiter dans la maison ou appartement pendant au moins 6 ans ;
- le logement doit avoir au moins 15 ans ;
- réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Crédit d’impôt transition énergétique (CITE) en 2020
Le crédit d’impôt transition énergétique se transforme en prime pour les ménages modestes en 2020.
Il s’agit d’un dispositif fiscal qui permet de réduire l’impôt sur le revenu des ménages qui souhaitent réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale.
Pour en disposer, le propriétaire est soumis à des conditions de revenus.
Ce dispositif est supprimé pour les dépenses effectuées depuis le 1er janvier 2021 et remplacé par la prime de transition énergétique MaPrimeRénov.
Dispositif fiscal Pinel
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation qui s’applique aux biens en location nue. Plus connu pour l’immobilier neuf, les propriétaires de biens immobiliers anciens peuvent en bénéficier :
- si le bien est inhabitable ;
- s’il concerne un local commercial à transformer en logement.
Dispositif Malraux
La loi Malraux cerne les propriétaires qui investissent dans des travaux de rénovation d’immeubles dans leur totalité à caractère historique ou esthétiques pour la location.
La réduction d’impôt s’étale sur la période de paiement des travaux de rénovation sans dépasser les 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
Vous l’avez compris, investir dans l’ancien peut nécessiter des travaux de rénovation pour être habitable ou mis en location. De nombreuses aides sont disponibles pour aider et inciter l’acquéreur à investir, lui permettant ainsi de créer une réelle plus-value pour la location ou la revente.
Et parce que chaque situation est unique, parlez-en à votre agent immobilier de Sanary, il saura vous conseiller sur les dispositifs les plus adaptés à votre projet.
Acheter dans l’ancien, les pièges à éviter
Lors de leur construction, les biens aujourd’hui considérés comme anciens étaient soumis à des normes différentes des programmes neufs actuels. En cas de non-conformité, les travaux de mises aux normes peuvent être élevés. L’acquéreur doit alors demander le plus de renseignements et de justificatifs possibles au vendeur (autorisations pour les travaux qui en nécessitaient, respect des normes, etc.).
Droit du propriétaire concernant la vente : s’assurer que celui qui prétend être le propriétaire l’est vraiment, qu’il est le seul et qu’aucune autre personne ne soit légalement rattachée au bien. Veillez également à ce que la maison ou l’appartement soit exonéré de toute hypothèque. Pour être sûr que votre achat soit conforme et ne vous réserve que de bonnes surprises, faites appel à un professionnel de l’immobilier.
Je rencontre un expert en immobilier dans l'agence immobiliere de Sanary !
En bref
Futur propriétaire, pour élaborer votre projet d’acquisition immobilière dans l’ancien retenez ces points :
- le parc immobilier ancien est riche. L’offre de maison, appartement, studio qui est très large vous permet de choisir en fonction de la ville, du quartier et du style de construction ;
- investir dans l’ancien est moins cher à l’achat ;
- les dispositifs fiscaux et aides financières pour les travaux de rénovation énergétique augmentent la plus-value pour la revente ou la location ;
- tournez-vous vers une agence immobilière de confiance pour que votre investissement se fasse dans les meilleures conditions.