Achat immobilier : zoom sur les secrets de banquier

Vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier pour votre résidence principale ou pour un investissement locatif ? Votre banquier vous propose une offre de crédit avec un taux intéressant et des mensualités réduites ?

Avant d’accepter, sachez que les banquiers gardent des secrets qui pourraient vous faire économiser. Nous vous livrons, dans le cadre d’un prêt immobilier, les secrets de banquier et les moyens de les contrer.

Le banquier n’est pas un spécialiste de l’immobilier

Le banquier n’est ni un expert de l’immobilier ni un conseiller en immobilier. Son objectif principal est avant tout le profit de l’établissement bancaire.

Il connaît mieux ses offres que le marché immobilier

Votre banquier est un commercial qui doit vous proposer des produits afin de générer des profits pour son agence. Il dispose donc d’objectifs clairs pour vendre certains produits à certains clients. Au lieu de connaître le rendement locatif probable de votre investissement, il saura mieux utiliser les plaquettes et les brochures pour vous proposer les produits.

D’ailleurs, les banques peuvent être perdantes sur certains crédits immobiliers puisque les conditions (taux, frais) sont trop abordables. En effet, ces taux alléchants sont souvent des moyens d’attirer de nouveaux clients. Puisqu’un crédit immobilier peut durer plus de 15 ans, la banque s’assure d’avoir un client à qui il pourra proposer des produits sur toute la durée de remboursement. Le prêt est donc un outil de fidélisation puissant pour les établissements bancaires.

Ainsi, le banquier ne va pas réellement vous apporter de conseils impactant votre projet d’achat immobilier. D’ailleurs, il peut tenter de vous dissuader de réaliser votre projet puisqu’il ne connaît pas le marché.

Vous devez donc comprendre que c’est à vous de lui apporter toutes les informations utiles afin de mieux l’éclairer. Préparez un dossier qui vous permettra d’expliquer la rentabilité de votre projet, le coût de vos éventuels travaux et vos rendements locatifs pour obtenir un meilleur contrat.

Votre banquier n’est pas toujours le seul décisionnaire sur les crédits immobiliers

Si vous souhaitez contracter un crédit immobilier, le secret de banquier bien gardé est sa place dans l’agence. En effet, il peut avoir un pouvoir de décision conséquent comme il peut uniquement réceptionner votre dossier et l’étudier avant de le passer à un supérieur. Parfois votre interlocuteur principal rentre simplement vos données dans un ordinateur qui va faire des calculs et indiquer la décision à prendre. Il n’aura pas forcément le temps d’étudier la rentabilité de votre projet dans les détails.

De plus, le dossier peut passer devant un comité qui va l’analyser. Si votre banquier n’est pas convaincu par votre projet, il sera plus difficile d’obtenir l’aval des autres décisionnaires. Ainsi, une des meilleures solutions est de faire appel à un courtier immobilier spécialisé. Ce professionnel se charge de discuter avec les organismes de prêt afin de faire accepter votre demande de prêt et négocier un bon contrat. Il vous sera aussi d’une grande utilité contre le secret de banquier suivant.

Le banquier ne vous propose pas toujours la meilleure offre de crédit immobilier

Le banquier n’est pas toujours là pour vous proposer la meilleure offre. Dans le cas du crédit immobilier, il peut vous proposer une autre moins intéressante tout en la faisant passer pour une offre alléchante.

En effet, que ce soit au niveau du taux du crédit ou des frais de dossier, la banque ne suggère pas systématiquement une offre gagnante à l’emprunteur. Elle dispose parfois d’une offre plus intéressante dans ses tiroirs, mais qu’elle garde pour plus tard. Souvent, elle ne vous propose pas la meilleure offre du marché puisqu’il est possible de trouver moins cher chez la concurrence.

Comment faire pour obtenir la meilleure offre de prêt ? Pour cela, vous devez négocier avec votre banquier. Avancez des arguments qui vont l’intéresser afin de faire baisser le taux d’intérêt.

Indiquez lui les points suivants :

• Une situation professionnelle stable ou un revenu élevé ;
• Un apport personnel conséquent (au lieu de demander un prêt à 100 %) ;
• Un profil rassurant (pas d’incidents de paiement, aucun découvert au cours des derniers mois, etc.) ;
• Un taux d’endettement faible (largement en dessous de 35 %).

D’ailleurs, pensez à comparer les offres du marché avant d’accepter toute proposition de votre conseiller bancaire. Utilisez des comparateurs en ligne et des outils de simulation de prêt immobilier. Mettez en concurrence plusieurs établissements de crédit avant de choisir. De plus, si vous êtes un client de longue date, le banquier cherchera à vous retenir pour éviter de vous laisser à ses concurrents. Il faut donc une certaine patience avant d’obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions de prêt. Sur ce point, le banquier garde encore quelques secrets.

Le banquier ne vous dit pas toujours tout sur votre crédit immobilier

En cas de prêt immobilier, votre banquier utilise l’argument des taux d’intérêt plutôt que du coût total du crédit pour vous convaincre. Ce secret de banquier peut impacter largement votre investissement d’où l’intérêt d’avoir toutes les informations sur le crédit avant de contracter.

Le coût de l’assurance emprunteur

Pour les prêts immobiliers, vous devez souvent contracter une assurance de prêt afin d’obtenir votre crédit. Cette assurance couvre notamment les risques de maladie, d’invalidité et de décès. Son taux peut être élevé ou bas en fonction du profil de l’emprunteur (en bonne santé ou non). Souvent, le banquier vous parle peu des détails du taux d’assurance afin de vous convaincre de signer. Pourtant, le coût de l’assurance affecte drastiquement le coût total du prêt.

La banque vous propose systématiquement un contrat d’assurance de groupe. Le taux est mutualisé et peut devenir peu avantageux. Grâce à la loi Lagarde de 2010, vous pouvez effectuer une délégation d’assurance en optant pour votre propre contrat. Vous pouvez faire des économies jusqu’à 50 % en faisant jouer la concurrence. Néanmoins, l’assurance de prêt immobilier doit proposer les mêmes garanties (franchises, exclusions) que le contrat de groupe. Dans le cas contraire, les organismes prêteurs peuvent la refuser.

Les frais annexes

Le montant des frais annexes peut aussi impacter le coût total du crédit. Cela inclut notamment :

• Les frais de dossiers ;
• Les cautions et hypothèques ;
• Les pénalités de remboursement.

Si vous êtes un bon client, vous pouvez le négocier avec votre banquier afin d’optimiser votre projet immobilier. Les courtiers jouent également un rôle clé pour combattre ce secret de banquier. En tant que spécialistes, ils négocient souvent avec les sièges des banques en votre faveur afin de réduire ou supprimer les frais de dossier.

Vous connaissez maintenant les secrets de banquier et les moyens de les déjouer si vous comptez investir dans l’immobilier.