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Peut-on annuler un achat immobilier ?

Vous êtes tombé amoureux d’une villa de rêves dans le sud de la France ? Vous n’avez pas pris le temps de la réflexion et avez signé l’acte authentique de vente sur un coup de tête ? Vous vous êtes rendu compte que dans le village voisin, une demeure exceptionnelle vous attend ?

Pas de panique, cet événement n’est pas irrévocable ! Suivez ce guide et découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les nombreuses façons d’annuler un achat immobilier.


Annuler une vente avant l’acte authentique

Vous avez enfin signé le document officiel qui vous proclame propriétaire d’une superbe maison. Seulement voilà, vous n’êtes plus très sûr de votre choix. Vous souhaitez revenir sur votre décision ? Délai de rétractation et clauses suspensives, des possibilités existent.


Vous pouvez changer d’avis !

10 jours. C’est le délai de rétractation dont vous disposez après avoir apposé votre signature sur l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente). Après ce laps de temps, si vous changez d’avis, vous perdrez votre dépôt de réservation.

Selon la nature du contrat préalablement signé, il existe plusieurs solutions vous permettant de revenir sur votre engagement initial.

  • Dans le cas d’un compromis de vente, le vendeur pourra mettre en avant la clause pénale et vous obliger à régler une indemnité. En cas de refus de votre part, il pourra saisir le tribunal de grande instance afin que justice soit rendue ;
  • si vous changez d’avis après avoir signé une promesse de vente, cela vous coûtera une indemnité d’immobilisation sauf si vous vous rétractez en raison d’une condition suspensive (comme la non-obtention d’un prêt).


Des clauses suspensives pour vous protéger

Les clauses suspensives servent à protéger les futurs acheteurs. Elles ont pour but de suspendre la vente en cas d'événements prévus dans celles-ci.

  • Votre prêt n’a pas été accordé : c’est la clause la plus courante ;
  • votre permis de construire ne vous a pas été octroyé ;
  • l’acheteur n’a pas réussi à vendre son bien ;
  • exercice du droit de préemption de la commune du lieu du bien immobilier ;
  • existence de servitudes cachées ;
  • etc.

N’hésitez pas à ajouter une clause suspensive si vous en exprimez le besoin. Cela pourrait vous éviter des soucis futurs. Le notaire est le garant de ces clauses. Il a pour responsabilité de vérifier que celles-ci soient bien réalisées.


Après la signature de l’acte authentique : les recours

Peut-on véritablement annuler une vente immobilière après la signature de l’acte authentique ? Vice caché ou vice de consentement, vous avez la possibilité de faire annuler une vente sous certaines conditions.


Invoquer le vice caché

Si un défaut survient après la vente et que ni le vendeur ni l’acheteur n’en avait connaissance, nous parlons de vice caché.

Selon l’article 1641 du code civil, les vices cachés sont des défauts importants empêchant de vivre dans le logement. Nous trouverons par exemple :

  • des fondations en mauvais état ;
  • un niveau d’humidité anormal ;
  • un terrain inondable ;
  • des champignons comme par exemple des mérules.

Les défauts apparents découverts avec un minimum d’attention lors de la visite ne pourront pas être qualifiés de vices cachés.

En cas de découverte de vice caché, l’acheteur dispose de deux ans pour intenter une action en justice. Il peut également demander la restitution d’une partie du prix de vente.


Mettre en exergue le vice de consentement


Vice-de-consentement


La loi prévoit trois possibilités de revenir sur son engagement. On appelle cela des vices du consentement. On en distingue trois : l’erreur, le dol et la violence.


L’erreur

Lorsque l’une ou l’autre des parties s’est trompée sur un élément important du contrat, on considère qu’il y a une erreur. Il est donc possible de revenir sur son engagement sous certaines conditions :

  • l’erreur relève d’une qualité substantielle. Par exemple, vous pensez acheter une peinture authentique et il s’avère qu’elle est fausse. Dans ce cas, vous pourrez invoquer l’erreur comme vice de consentement ;
  • l’erreur à cause de la nature du contrat qui vous lie. Vous pensiez achetez une maison alors qu’en réalité, celle-ci est simplement à louer ;
  • la qualité d’une personne. Vous voulez engager une personne pour un poste bien défini et il s’avère que cette personne ne dispose pas des qualifications requises au préalable.


Le dol

On parle de dol lorsque l’une ou l’autre des parties à volontairement dissimulé à l’autre des éléments importants.

Nous trouverons certains cas de figure comme par exemple :

  • si l’ancien propriétaire à laisser d’importantes dettes de copropriétés ;
  • si de futures constructions sont en prévision à proximité impliquant d’importantes nuisances sonores ;
  • s’il a dissimulé des défauts importants au moyen de subterfuges (papier-peint sur des murs plein d’humidité, etc).


La violence

On dit qu’il y a violence lorsque le consentement a été acquis sous la contrainte. La violence peut être exercée de différentes manières :

  • elle peut être physique en forçant une personne à signer par exemple ;
  • elle peut être morale en menaçant une personne ;
  • elle peut même être économique lorsqu’une personne abuse de la situation financière de son partenaire.



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Saisir le tribunal pour annuler la vente

Si vous souhaitez engager une procédure pour annuler votre vente pour vice caché ou vice du consentement, vous allez devoir avoir recours à la justice. Les litiges concernant les transactions immobilières sont du recours du tribunal de grande instance (TGI). Ce sera au tribunal du lieu de situation du bien immobilier de trancher.

Vous serez obligatoirement représenté par un homme de loi. Cela peut être judicieux de consulter un avocat au préalable afin que celui-ci prenne connaissance du litige et qu’il puisse vous conseiller.

En effet, l'existence d’un vice caché ou d’un vice de consentement est difficilement prouvable. L’avocat pourra vous aiguiller concernant les possibles chances de succès.




La signature de l’acte authentique entraîne le transfert de propriété d’une personne à une autre. Il arrive, pour de multiples raisons, qu’il soit nécessaire d’annuler la vente de l’achat immobilier.

Délai de rétractation, clauses suspensives, vices cachés ou vices de consentement des recours existent ! N’hésitez pas à vous faire accompagner de votre agent immobilier lors de vos visites de bien. Expert dans le domaine, celui-ci est apte à déceler les moindres défauts.


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