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Pourquoi acheter un bien immobilier en programme neuf?

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier et vous hésitez entre acheter de l’ancien ou du neuf. Il apparaît que l’ancien est plus attractif grâce à son prix, généralement inférieur à celui des programmes neufs. Ces derniers, en revanche, sont plus économiques sur le moyen-long terme: pas de travaux à prévoir, un logement aux dernières normes en vigueur, des garanties solides sur 10 ans, des économies sur les procédures et une personnalisation possible. Acheter dans un programme immobilier en VEFA (Vente à l’Etat Futur d’Achèvement) comporte de nombreux avantages que nous allons voir ensemble.

Vente de bien immobilier en programme neuf: des normes de plus en plus pointues

Les normes à suivre sont très nombreuses pour un promoteur immobilier. Parmi toutes, il en ressort trois qui sont directement liées au confort de l’acquéreur.

Normes thermiques

La norme RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) est définie par l’article 4 de la loi Grenelle 1. Elle a pour objectif de limiter les besoins énergétiques primaires des logements neufs. La norme RT 2012 répond à une obligation de résultat de trois types:

  • L’efficacité énergétique du bâti : définie par le coefficient Bbiomax soit les besoins bioclimatiques du bâti. Différents facteurs telles que l’étanchéité, la quantité de surface vitrée, etc attestent de l'efficacité énergétique.

  • La consommation énergétique : la consommation maximale répond au coefficient Cepmax. Il s'agit ici de la qualité des matériaux utilisés à l'intérieur de l'habitation tel que le système de chauffage ou de consommation électrique.
  • Le confort d’été : certains bâtiments permettent d’avoir un confort d’été certain sans nécessiter de climatisation ou autre système de refroidissement. Dans ces cas-là, la température la plus chaude sur 5 jours consécutifs ne doit pas excéder un certain seuil.

Les normes acoustiques

Les normes acoustiques sont de plus en plus performantes du fait de l’évolution des matériaux utilisés. Soumise elle aussi à une obligation de résultat, l’acoustique est vérifiée in situ, quand le logement est terminé. Le constructeur doit tout mettre en œuvre pour limiter le bruit :

  • Entre les différentes pièces d’un logement
  • Entre les logements
  • Entre le logement et les parties communes.

L’application et la complexité de réalisation de cette norme varie en fonction des préfectures. Les rues sont réparties dans 5 catégories en fonction du degré de nuisance sonore avec des limites différentes pour chacune.

La norme d’accessibilité

La dernière loi qui concerne l’accès aux personnes à mobilité réduite dans la construction des programmes immobiliers neufs a été publiée le 24 novembre 2018 dans le Journal Officiel. Appelée Loi Elan (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), elle indique les normes à respecter par le constructeur. Si 100% des logements devaient être accessibles au PMR avant modification, la loi stipule aujourd’hui que ce doit être le cas pour 20% des appartements, les autres devant être évolutifs. Le promoteur doit pouvoir réaliser des modifications sur les plans pour la vente.

L'ensemble de ces normes permet à l’acquéreur d'avoir un bien immobilier plus économe, plus autonome, plus respectueux de l'environnement.


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De nombreuses garanties liées à un achat sur plan

Vous avez déjà entendu parler des différentes garanties liées à l’achat ou l’investissement dans un appartement en programme neuf. Les garanties qui vont avec les VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) visent à protéger l’acquéreur jusqu’à 10 ans des incidents éventuels. Nous vous les expliquons plus en détail ici.

Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement concerne les dommages liés à la construction hors usure normale du bien immobilier. Ex : une poignée de porte qui casse ou qui vous reste dans la main, une prise mal connectée, etc, doivent être réparées par le promoteur.
Dure 1 an à compter de la date de réception de l’appartement neuf.

Garantie de bon fonctionnement

La garantie de bon fonctionnement, aussi appelée garantie biennale, concerne les éléments démontables (qu’on peut enlever ou déplacer sans toucher au gros oeuvre) qui comportent des défauts de fonctionnement comme le revêtement des sols et des murs (carrelage, moquette etc), le système de chauffage (ballon d’eau chaude, radiateur), etc.
Dure 2 ans à compter de la date de réception du bien immobilier

Garantie décennale :

La garantie décennale protège contre les malfaçons ou les problèmes qui rendent le logement inhabitable. Il peut s’agir d’une déformation de la charpente, de problèmes d’étanchéité, de fondation fissurée etc. A noter que les défauts de parties qui touchent le bâtiment, qui en sont indissociables, sont pris en compte dans cette garantie.
Dure 10 ans à compter de la date de réception du programme neuf

Garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement assure que le programme neuf sera construit jusqu’au bout même si le promoteur se retrouve en incapacité de finir le programme (maladie, faillite etc). En cas de désistement du promoteur, l’assureur-garant prend la construction en charge et termine les travaux.

les jardins de Galatée, programme neuf FC immobilier

Acheter un appartement ou une maison en programme neuf: synonyme d'économies

Il est vrai que l’achat d’un bien immobilier en programme neuf pose de nombreuses questions. Parmi les principales, nous entendons souvent qu’investir dans du neuf coûte 10% à 20% plus cher que de l’ancien. Enfin, ce qui nous permet de contrer affirmation selon laquelle le neuf coûte plus cher que l'ancien concerne les économies directement liées à ce type d’achat.

Frais de notaire réduits

Les frais de notaire pour une acquisition immobilière sont élevés pour de l’ancien. Il s’agit de plus ou moins 7% du prix de vente quand lesdits frais ne représentent que 2,5% à 3% du prix de vente pour du neuf.

TVA

Compris dans le prix de vente, le taux de TVA dépend de la zone géographique dans laquelle se trouve votre nouvel appartement. Généralement à 20%, elle peut être abaissée à 5,5% pour un achat en résidence principale si la construction se trouve dans une zone ANRU (Agence Nationale de Renouvellement Urbain) ou dans un quartier prioritaire de la ville (QPV)

Taxe foncière

Lors d’un achat en VEFA (Vente à l’Etat Futur d’Achèvement), le propriétaire peut se voir exonéré de la taxe foncière. Avec l’accord du maire et selon les communes, ces dernières peuvent affranchir l’acheteur de ce qu’elles prélèvent pendant 2 ans. Ce droit fonctionne que ce soit un achat pour vous ou pour un investissement locatif.

Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé de l’Etat à destination des personnes qui souhaitent investir dans une résidence principale. Les primo-accédants ou les personnes qui n’ont pas été propriétaires pendant 2 ans voient une partie de leur appartement ou maison financée. Le montant du PTZ varie en fonction de l’implantation géographique du futur logement et il peut être complété par d’autres prêts. Idéal pour un premier investissement, le prêt est accordé sans frais de dossier et les intérêts sont pris en charge par l’Etat.

Loi Pinel

Depuis 2014, la Loi Pinel permet de réaliser un investissement locatif plus facilement. Cette disposition s’applique pour les logement neuf ou en VEFA, si ce bien est la résidence principale du locataire et qu’il est loué moins d’un an après son acquisition. Les économies sont importantes dans le sens ou la loi Pinel vous fait bénéficier jusqu’à 21% de réduction impôts.

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