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Tout savoir sur l’investissement meublé locatif

Vous souhaitez investir dans l’immobilier en meublé locatif ? Vous voulez louer votre maison et profiter des loyers pour rembourser votre crédit immobilier ? Locataires ou bailleurs, la solution de l’investissement dans le meublé locatif est une solution à envisager.

Du choix de l’emplacement à la fiscalité en passant par la sélection des locataires et la fixation du prix des loyers, voici le guide pour tout savoir sur l’investissement meublé locatif.

Qu’est-ce que le LMNP ?

LMNP signifie “Loueur Meublé Non Professionnel”. C'est un régime fiscal permettant aux investisseurs immobiliers de mettre en location un bien sous le statut de meublé. Ce statut fiscal offre plusieurs avantages. Celui qui reste le plus avantageux est le fait de peu ou pas payer d’impôts sur ses loyers. Un bien est dit meublé lorsqu’il dispose des équipements nécessaires à la vie courante : la liste du mobilier obligatoire est fixée par le décret n 2015-981 du 31 juillet 2015.

Avant d’investir…

Un seul mot d’ordre ! Bien vous renseigner sur la viabilité de votre projet. Il faudra avant toute chose déterminer quels sont vos objectifs concernant cet investissement immobilier. Est-ce pour percevoir des loyers sur le long terme ? Est-ce un investissement dans le but de vivre dans le bien dans quelques années ? Est-ce pour vous garantir des revenus fixes quand vous serez à la retraite ?

Plusieurs points importants seront à évaluer :

  • Le prix du marché ;
  • Le choix du locataire ;
  • Le type de logement ;
  • Le crédit immobilier ;
  • La fiscalité ;
  • Le loyer ;
  • La gestion locative.

Trouver le bon emplacement

Afin de réaliser le meilleur investissement possible, vous devrez vous mettre dans la peau du futur locataire pour être certain de faire la meilleure affaire possible. Vous choisirez donc un quartier agréable proche de toutes commodités, des écoles et des commerces avec des transports en commun à proximité.

Vous devez toujours penser à la revente. Si vous décidez de revendre votre maison ou votre appartement, il est important que celui-ci trouve un acquéreur rapidement et sans encombre.

Choisir son locataire et déterminer le loyer


Choisir son locataire


Choisir un locataire fiable est primordial. Sans garantie de la part de celui-ci, vous ne serez pas certain de percevoir les loyers nécessaires au paiement de votre crédit immobilier par exemple. N’hésitez pas à demander à votre futur locataire de justifier de ses revenus.

Les revenus doivent représenter au moins 3 fois le montant du loyer. Il est fixé librement entre les parties. Vous pouvez vous faire conseiller par une agence immobilière afin de déterminer quel sera le meilleur prix en fonction du marché sur le secteur choisi. Dans certaines villes, un dispositif d’encadrement des loyers est en vigueur.

Dans quel type de logement investir ?

  • Les petites superficies : La rentabilité rémunère le risque encouru. Il est plus facile d’acquérir un studio ou un logement de faible capacité qui sera plus facilement loué. Néanmoins, vous devrez faire face à un changement de locataire plus fréquent ;
  • Les 2 ou 3 pièces : Les logements disposant de 2 ou 3 pièces restent les logements préférés en investissement locatif. En effet, ils offrent un bon compromis concernant le rendement du bien ;
  • Les logements avec une grande capacité seront en général pour les familles. Celles-ci restent plus longtemps dans le bien et apportent un soin particulier au logement. De ce fait, vous aurez moins de charges liées à l’entretien. Cependant, le rendement locatif est plus bas.


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La fiscalité : le bonus du LMNP

Dans le cadre d’une location meublé non professionnel, le propriétaire a le choix entre deux options :

  • Il peut faire le choix d’être imposé sur la moitié de ses recettes ;
  • Ou alors, bénéficier d’une imposition au réel si l’option a été demandée auprès de l’administration fiscale. Ce régime permet de déduire les différentes charges liées à l’entretien, aux travaux, aux réparations, aux changements de matériel, etc.

Des avantages à ne pas négliger

Propriétaires ou locataires, vous trouverez tous des avantages dans la location d’un bien meublé.

Pour le locataire

L’avantage principal est surtout de ne pas avoir à effectuer un déménagement trop conséquent. Les meubles encombrants seront déjà dans le logement meublé. Le locataire gagne ainsi en liberté et en autonomie. Autre point important, le bail. La durée de celui-ci est d’un an (tacite reconduction) avec un préavis d’un mois seulement contre 3 mois pour un logement nu.

Pour le bailleur

Le contrat de location est signé pour un an. Le logement non meublé, quant à lui, dispose d’un contrat de location pour 3 ans. Celui-ci est ramené à 9 mois si votre locataire est étudiant.

Des risques à ne pas minimiser


Risques achat immobilier


Avant de vous engager dans l’aventure du LMNP, il est important de réaliser que, comme dans toute opération immobilière, celle-ci présente des risques qu’il faut prendre en compte.

Faire un mauvais achat immobilier

Faire un mauvais achat, qu’est-ce que c’est ? Tout d’abord, ça peut être d’acheter un bien trop cher. Il est important que les loyers couvrent l’intégralité des mensualités du crédit ainsi que les charges inhérentes à ce bien. Votre investissement locatif ne doit pas vous obliger à puiser dans vos fonds personnels. Il se doit d’être autosuffisant. Le secteur géographique où vous projetez de faire du meublé locatif devra également être attractif avec une demande. Prenez contact avec une agence immobilière afin d’exposer votre projet.

Sous-estimer l’importance et le coût total des travaux

Déterminer une enveloppe budgétaire cohérente avec votre projet est très important. Afin de vous aider dans l’estimation et le coût de vos travaux, vous pouvez réaliser une visite avec des artisans qui pourront vous préciser le tarif et la nature des travaux à entreprendre. Autre astuce, vous pouvez ajouter d’office 10 % au coût total des travaux sur vos devis. Cela vous permettra d’avoir une marge de manœuvre et ainsi pouvoir parer aux éventuelles surprises.

Appliquer un loyer trop élevé par rapport au marché

Attention, nous savons tous que vouloir appliquer un loyer trop élevé risque de provoquer l’effet inverse. Vous allez vous retrouver avec un bien immobilier que vous n’arriverez pas à louer ou alors avec un turn-over trop important. Votre but doit être de proposer un logement avec un excellent rapport qualité-prix, pas de louer votre maison ou appartement avec un loyer faramineux.


Conseil

N’hésitez pas à vous faire accompagner dans vos démarches. Consulter un expert-comptable semble être la solution la plus adaptée. Celui-ci pourra analyser votre budget et la fiscalité du bien que vous souhaitez acquérir. Il déterminera avec vous le montant des loyers à appliquer afin de rembourser votre crédit immobilier sans impacter votre trésorerie.


Estimation de votre bien

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