Surface habitable : pourquoi et comment la calculer ?

Loi Carrez, surface habitable, surface plancher, il est possible que le jargon immobilier puisse vous faire mal au crâne. À quoi correspond exactement la surface habitable ?

Vous souhaitez y voir plus clair ? Faisons le point ensemble et découvrez dans cet article les modalités de calcul de la surface habitable pour vendre ou louer votre bien en toute tranquillité. FC Sanary, votre agence immobiliere, vous explique pas à pas la marche à suivre.

Surface habitable : définition

Selon l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, la surface habitable d'un logement correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque pièce. La surface habitable est une notion de droit immobilier. Celle-ci est exprimée en m2. Pour parler plus simplement, c'est donc la surface réellement disponible par les occupants des lieux.

Dans le cas d'une location de logements loués vides ou de résidences principales, et ce depuis 2009 et l'entrée en vigueur de la loi de mobilisation pour la lutte et l'exclusion, il est obligatoire de faire figurer sur le contrat de location cette surface. En revanche, aucune obligation pour les logements saisonniers ou les locations meublées.

Attention, pour obtenir cette surface, il faut savoir que certaines surfaces sont à déduire du calcul.

Les éléments à exclure du calcul de la surface habitable

Contrairement à la surface totale, la surface habitable différencie les endroits de la maison utilisables en permanence par ses occupants.

Seront donc exclus du calcul de la surface habitable :

• les murs ;
• les cloisons ;
• les escaliers ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes et de fenêtres...

La surface habitable ne prend pas non plus en compte certaines parties annexes, comme :

• les terrasses, balcons, loggias ;
• les caves ;
• les garages ;
• les parkings ;
• les sous-sols autres que des caves, garages et parkings ;
• les combles non aménagés ;
• les greniers ;
• les réserves ;
• les remises ;
• les vérandas ou autres volumes vitrés (comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas d’appartements et au moins 80% dans le cas de maisons) ;
• les locaux communs ;
• les dépendances.

Les parties de l'habitation disposant d’une hauteur inférieure à 1,80 m seront également à exclure.

Quelle surface habitable au minimum ?

Toujours selon l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, il est indiqué que lors d'un programme de construction, il y a certaines surfaces et volumes à prendre en compte au minimum.

En effet, vous trouverez donc comme point de vigilance à respecter :

• pour un logement de 4 habitants ou moins : 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par habitant ;
• pour plus de 4 habitants : 10 mètres carrés et 23 mètres cubes par habitant supplémentaire.

Réglementairement parlant, il n'existe pas de surface minimale à appliquer pour chaque pièce d'un logement. Néanmoins, il convient de considérer une pièce comme une chambre lorsque celle-ci dispose d'au moins 9 m2 habitables.

Dans le cas d'un logement locatif, celui-ci doit obligatoirement disposer d'une pièce principale d'au moins 9 m2 avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m. Attention, ces critères s'appliquent uniquement à la pièce principale. Les autres pièces du logement pourront donc disposer de pièces inférieures à 9 m2.

Comment calculer la surface habitable ?

Vous avez maintenant la marche à suivre pour procéder au calcul de votre surface habitable. Il suffit de multiplier la largeur de chaque pièce par la longueur pour obtenir un résultat en mètres carrés. En additionnant le résultat de toutes les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m, vous obtiendrez la surface habitable de votre logement.

Attention, toutes les pièces utilisées quotidiennement (buanderie, cellier, placards) sont à prendre en compte dans le calcul.

Mauvais calcul de surface habitables : les conséquences

Vous avez le droit de calculer la surface habitable de votre logement vous-même. En revanche, attention aux erreurs de calculs qui peuvent être lourdes de conséquences ! En réalisant ce calcul vous-même, vous engagez votre responsabilité.

Dans le cas d'un logement en location, si la mesure de la surface indiquée dans le bail est 5 % plus élevée que les surfaces réelles, le locataire peut demander une diminution de son loyer, équivalente à l’écart de calcul constaté. Cela pourrait nuire fortement à votre rentabilité locative.

Le locataire dispose d’une année à compter de la signature du contrat de location pour contester la surface habitable de son logement.

Vous avez des inquiétudes concernant le calcul de cette surface ?

Vous pouvez faire appel à :

• un géomètre ;
• un diagnostiqueur ;
• votre agence immobilière pour obtenir des conseils de qualité.

Loi carrez et surface habitable : quelle différence ?

Dans les annonces immobilières, les termes « loi Carrez » et « surface habitable »sont très souvent employés. Il est donc normal que de nombreux acquéreurs les confondent.

Cependant, sur un plan purement réglementaire, il existe des distinctions :

• la surface habitable concerne les biens immobiliers destinés à être loués, tandis que la superficie Carrez n’est calculée que dans le cas d’une vente d’appartement (ou maison, mais c'est rare) soumis au régime de la copropriété ;
• la superficie habitable est indiquée dans un bail de location. La superficie Carrez, quant à elle, est mentionnée dans un acte de vente.

Les deux notions se calculent différemment. La surface Carrez tient compte des sous-sols autres qu’une cave, un garage, un parking, un grenier, une réserve, une remise ou une véranda. Sachez que la surface habitable d’un logement est toujours inférieure à sa surface Carrez.

Différence entre surface plancher et surface habitable

Si vous avez pour projet de construire un logement ou si vous prévoyez des travaux, la surface plancher vous sera demandée pour votre demande d'urbanisme.

La surface plancher indique la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.

Comparé à la surface habitable, le calcul de la surface de plancher inclus :

• la surface de l’ensemble des murs et cloisons intérieurs, ;
• les combles aménageables mais non aménagés ;
• l’ensemble des sous-sols dépassant 1,80 m ;
• les vérandas couvertes et fermées ;
• les pourtours de piscines couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m.

En bref

Nous avons vu que la surface habitable d'un logement correspond à la somme des pièces en m2. Depuis 2009 et la loi Boutin, il est obligatoire de faire figurer cette information dans votre contrat de location.

En cas d'erreur de chiffrage, le locataire pourra se retourner contre le bailleur et demander une baisse de loyer en conséquence. Faire appel à un professionnel pour réaliser ce calcul est donc plus judicieux.

Votre agence immobilière, FC Sanary, reste à vos côtés pour toutes vos démarches.