Vente d’un logement occupé : tout savoir !
Vous êtes propriétaire d’un logement occupé et vous avez pour projet de vendre votre investissement immobilier ? Vous vous demandez quelles sont les démarches à accomplir concernant la vente de ce bien occupé ?
Plusieurs possibilités existent.
Vous pouvez choisir de vendre votre logement vide ou avec son occupant. Notre agence immobilière de Sanary vous conseille sur les formalités à accomplir pour vendre votre logement occupé sans encombre.
Plusieurs solutions pour vendre un logement sans donner congé au locataire
Un propriétaire de logement dispose de plusieurs options s’il souhaite vendre son investissement locatif occupé (logement vendu loué).
La première solution qui s’offre à lui est de donner congé à son locataire actuel avant la mise en vente de son logement.
Attention cependant aux délais de préavis qui sont élevés :
- 3 mois pour les logements meublés ;
- 6 mois pour les logements non meublés.
La deuxième solution est de vendre son logement avec le locataire (maison ou appartement occupé). Dans ce cas, le propriétaire doit trouver un acquéreur qui soit intéressé de faire du locatif dans les mêmes conditions.
Le locataire, quant à lui, ne souffrira d’aucun changement. Le paiement du loyer et la durée de bail initial sera identique, il devra simplement verser son loyer à une autre personne.
En + : dans le cadre d’une vente avec locataire, le propriétaire ne dispose d’aucun préavis. Cependant, il devra quand même en informer le locataire afin de pouvoir réaliser les visites du logement occupé dans des conditions optimales.
Pourquoi vendre une maison ou un appartement loué ?
Les raisons qui peuvent pousser un propriétaire de biens occupés à vendre son logement loué sont multiples.
Ce peut être :
- un besoin de trésorerie ;
- acheter un appartement plus grand ;
- devenir propriétaire d'un nouveau logement en bord de mer ;
- vendre un investissement peu rentable ;
- vendre un bien issu d’une succession.
Cependant, vendre un logement occupé s’avère plus compliqué que de vendre une location vide. Dans ce cas, c’est souvent des investisseurs qui seront intéressés par ce type de bien.
Vente d'un logement occupé et décote du prix de vente
Si vous souhaitez vendre votre logement alors qu’il est occupé, une décote sera applicable.
La décote due au temps restant avant la fin du bail
Quand vous cherchez à vendre un logement occupé, le temps restant avant la fin du bail de votre locataire a toute son importance. Qu’il reste 6 mois, 1 an ou même deux, la décote sera évaluée en fonction. Plus le temps est long pour récupérer le logement, plus la décote sera élevée.
La décote sur le montant du loyer
Vous avez laissé votre locataire avec un loyer peu élevé par rapport au prix du marché ? Vous n’avez pas augmenté le prix depuis plusieurs années ? Sachez que la décote de votre logement à vendre s’en ressentira. En revanche, si le loyer de votre habitation se trouve au prix du marché, la décote sera moins lourde.
La décote en fonction de l’âge du locataire
Votre locataire a plus de 65 ans ? Résilier le bail et lui faire quitter les lieux sera plus compliqué que pour une personne plus jeune. En effet, les locataires de plus de 65 ans disposant de revenus modestes disposent d’une protection particulière. Attention, si le propriétaire se trouve dans la même situation que son locataire (plus de 65 ans avec des revenus modestes), la protection ne s’applique plus.
La décote selon le type de contrat de location
En fonction du type de location, une décote s’applique encore :
- les logements soumis à la loi de 1948 : dans ce cas, la décote est très importante parce qu’il est difficile de faire partir le locataire. La décote peut atteindre 40 voire 50 %, aussi due au fait qu’au départ du locataire, des travaux de remise au goût du jour seront nécessaires ;
- les logements soumis à la loi de 1989 : dans ce cas, la décote peut atteindre 10 à 15 % du prix selon la durée restante sur le bail du locataire en place ;
- la location meublée : dans ce cas, il n’y a pas de décote spécifique à appliquer parce que la durée du bien n’excède pas un an ;
La décote selon la surface du logement
Les petites surfaces sont souvent prisées par les investisseurs. La décote est donc très faible (environ 5 %). Pas de recherche de locataires pour la reprise du logement, pas de perte de temps en réalisation d’annonces, pas de visites, l’acquéreur a tout gagné en investissant dans ce type de logement.
La transmission des éléments de la location du bien immobilier
Lors de la vente d’un logement occupé, le vendeur doit remettre à l’acquéreur le contrat de location de son locataire. Il existe également d’autres documents importants. Dépôt de garantie, caution, assurance pour les loyers impayés, explications.
Le dépôt de garantie
Ce document sert à payer le propriétaire en cas d’impayés du locataire ou en cas de travaux à effectuer après son départ. Il s’agit d’une somme d’argent que le locataire a versé à son bailleur lors de son état des lieux. Ce montant doit lui être rendu lors de son départ.
Attention, dans le cas d’une vente de logement occupé, le nouveau propriétaire ne doit pas restituer la somme d’argent. Le bail se poursuit normalement sans devoir restituer le montant du dépôt de garantie.
La caution
Lors de la vente d’un logement occupé, la caution est transmise avec le contrat de location. Néanmoins, il est possible que cela ne soit pas le cas si la personne qui s’était portée caution avait explicitement formulé la demande que ce soit pour l’ancien propriétaire exclusivement.
L’assurance contre les loyers impayés
Cette assurance qui protège le vendeur en cas de loyers impayés (GLI) sera automatiquement résiliée lors de la vente. En effet, ce document n’est pas transférable. Sachez toutefois que le nouveau propriétaire peut souscrire la même assurance auprès du prestataire lui offrant la possibilité de ne pas souffrir d’un délai de franchise.
En bref
Décotes selon le type de logement (résidence secondaire, résidence principale) de surface ou même en fonction de l’âge du locataire, nous avons vu que vendre un logement occupé est soumis à quelques règles bien précises.
Pour réaliser des visites, sachez que votre locataire est dans l’obligation de vous donner l’accès au logement à vendre. Vous pouvez lui demander jusqu’à deux heures par jour ouvrable.
Vous avez besoin d'aide dans vos démarches ? N'hésitez pas à contacter notre équipe de FC Sanary.