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La fin d'un contrat de bail de location

Quelles sont les différentes possibilités pour mettre fin à un contrat de bail ?

Certains articles de la loi du 6 juillet 1989 modifiés par la loi Alur du 26 mars 2014, place le contexte et détermine les procédures à suivre pour l'extinction d'un contrat de location.

Le bail peut prendre fin :

  • Par le jeu de l'application d'une clause résolutoire constatée par le juge
  • Par résiliation judiciaire du contrat
  • Par le biais des congés qui représentent un bon nombre de contentieux

Note: Lorsque le contrat de bail est terminé, il faut faire un état des lieux de sortie. Et on comparera les deux états (entrée et sortie) pour déterminer s'il existe des réparations à la charge du locataire ainsi que le nettoyage du bien. S'il n'y a pas d'état des lieux d'entrée : il y aura une présomption du bon état.


Par le locataire : art. 12 de la loi du 6 juillet 1989

À tout moment au cours du bail moyennant un préavis de trois mois, voire d’un mois dans certains cas.


Par le bailleur: art. 15 de la loi

Le bailleur ne peut donner congé au locataire que moyennant un préavis de 6 mois et le bailleur ne peut donner congé ne survient que tous les 3 ans. Voici le délai maximum. La forme et le délai de congé : le congé peut être adressé par voie recommandé ou par voie d'huissier de justice. La lettre simple est donc nulle pour cette demande particulière. Pour éviter tous litiges de procédure, il vaut mieux privilégier la voie par huissier pour la date de la notification du congé.

Congé pour reprise :

La loi Alur a apportée de nouveaux caractères réels et sérieux de la reprise. Il peut reprendre le logement pour lui-même, pour son conjoint, pour son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis 1 an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants. Lorsque le propriétaire va donner congé, il devra préciser le nom, le prénom et le lien de parenté du bénéficiaire de la reprise.


Congé pour vente : Art. 15-2 de la loi du 6 juillet 1989

Toujours 6 mois avant la fin du bail et sous la même forme et si possible par voie d'huissier. Il va falloir être le plus précis sous peine de nullité de demande. Le congé doit indiquer le prix net et les conditions de la vente car le locataire bénéficie d’une droite préférence et d'un droit de préemption. Ce congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire et sera valable pendant les 2 premiers mois de préavis.

Il doit être mentionner :

  • Le prix net
  • La superficie du bien
  • La consistance du bien
  • La nature du paiement
  • Impossibilité de mentionner la commission d'un intermédiaire mandaté type agent immobilier
  • 5 premiers alinéas de l'art. 15-2 de la loi
  • Pas d'obligation de joindre le règlement de copropriété et état descriptif
  • Pas d'obligation d'insérer des diagnostics


Le droit de préemption du locataire : Il y a trois cas où le locataire n'a pas ce droit.

  • Lorsque le bien est vendu à un proche parent jusqu'au 4ème degré inclus
  • Le cas où le bien est dans un immeuble déclaré inhabitable
  • Le cas où le maire préempte
  • A savoir que si l'on vend le logement avec le locataire, ce droit de préemption ne joue pas.


Le locataire a 2 mois après le congé pour accepter l'offre de vente :

  • S'il ne dit rien, il n'a plus de droit de préemption
  • Si le locataire accepte, l'acte de vente devant le notaire doit se passer dans les 2 mois et 4 mois sous le recours d'un prêt
  • Si le locataire refuse, il a 6 mois pour maximum pour se reloger et paiera les loyers en rapport à l'occupation.


Congé pour motif légitime et sérieux, pour sanctionner le comportement du locataire :

La résiliation du contrat de location peut se faire avec les motifs suivants : défaut d'assurance ; défaut de jouissance paisible ; non-paiement des loyers…

Le juge va contrôler et c’est à son libre arbitre car il a un pouvoir souverain d’appréciation des juges du fonds.


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