Comprendre la Société Civile Immobilier (SCI) en 5 points clés
Vous avez le projet d'acheter une maison ou un appartement à plusieurs? Vous songez aux différents moyens de transmettre votre patrimoine immobilier? Vous savez que la société civile immobilière SCI existe et avez besoin de plus de détails ?
FC Agence, votre agence immobilière de Sanary, fait la lumière sur les points essentiels de la SCI et aborde ici le concept, les types variés qui existent, les avantages et les inconvénients qui y sont liés et les étapes de création et dissolution de la société.
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Qu’est-ce que la SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une forme sociale qui se différencie des sociétés commerciales par son objet civil. La SCI est un contrat grâce auquel plusieurs personnes associées mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Elles s’engagent alors à en partager les bénéfices et à contribuer aux pertes. Les appartements, maisons, studios ou autres biens acquis grâce à la SCI sont la propriété de la société et non celle des associés à titre individuel. La SCI est régie par les articles 1832 et les suivant du code civil qui encadrent le fonctionnement des société civiles différemment des sociétés commerciales.
Cette forme sociale peut remplir trois objectifs :
- Gestion d’immeubles
- Mise en location d’immeubles
- Construction d’immeubles en vue de leur vente
Bon à savoir : La SCI ne peut être constituée d’une seule personne seule.
Différents types de SCI
Il existe différentes formes de SCI selon les besoins et les attentes des associés. Elle peut être familiale, de location, de construction-vente, d’attribution ou de jouissance à temps partagé.
SCI Familiale
- Qu’est ce que la SCI familiale ?
La SCI familiale permet à plusieurs membres d’une famille unis par le sang ou par alliance d’acquérir un bien immobilier en commun. La gestion quotidienne, la détention et la transmission sont plus simples et la cohésion entre les membres est privilégiée.
- La SCI familiale pour écarter l’indivision
Lors d’un décès, les biens immobiliers détenus qui n’ont pas fait l’objet de dispositions particulières tombent dans l’indivision et la propriété est partagée entre les héritiers. Lorsqu'un des propriétaires souhaite vendre la maison ou l’appartement, c’est l’ensemble des associés qui est obligé de vendre. La création d’une SCI familiale permet à l’associé qui souhaite se départir du bien de vendre ses parts sociales sans qu’il n’y ait d’incidence sur les autres propriétaires.
- La SCI familiale pour faciliter la transmission d’un bien immobilier
La création d’une SCI familiale facilite la transmission d’un bien immobilier dans le sens où elle évite les frais de succession parfois élevés. L’associé qui souhaite transmettre le bien peut procéder à une transmission successive des parts sociales. Dans le contexte d’une transmission parent-enfant par exemple, l’ascendant peut faire donation de parts allant jusqu’à 100 000€ tous les 15 ans.
- La SCI familiale pour faciliter la gestion
Lors de la création des statuts, il convient de désigner un gérant qui aura un pouvoir de décision. Il n’a pas besoin d’obtenir l’unanimité pour décider de ce qu’il y a de mieux à faire dans l’intérêt de la société. Toutefois, ce pouvoir peut être encadré de sorte que certains choix nécessitent l’approbation préalable de l’assemblée générale des associés.
SCI de location
La SCI de location est la plus courante parmi les différents types qui existent. Elle permet à des personnes qui sont de la même famille ou non d’acheter un bien immobilier en vue de le mettre en location.
Le régime fiscal de la SCIL dépend du choix locatif effectué:
- Pour la location d’un logement nu, c’est l’impôt sur le revenu (IR) qui s’applique. Les associés peuvent malgré tout choisir l’impôt sur les sociétés en le demandant au service des impôts des entreprises dont elle relève.
- La location d’un logement meublé fait passer la SCI du cadre civil à commercial. Les propriétaires seront alors régis par le code du commerce et son régime fiscal, par défaut, l’impôt sur les sociétés (IS).
SCI de construction-vente
La SCI de construction vente a davantage l’activité d’un promoteur immobilier. Elle a pour objectif de construire des biens immobiliers et de les revendre, donc de réaliser une plus-value. Les associés peuvent faire un apport numéraire, en nature ou en industrie.
De même que pour la SCI de location meublée, la SCCV revêt un caractère commercial qui soumet la société à l’impôt sur les sociétés et non sur le revenu.
SCI d’attribution
La société civile immobilière d’attribution rempli un objectif différent des autres statuts. Il s’agit en effet d’acquérir ou de construire un ensemble immobilier pour le partager entre les associés. Ces derniers pourront en avoir la jouissance ou la propriété. Lorsque les fractions sont attribuées (toujours en fonction des dispositions des statuts), la SCIA peut être dissoute.
SCI de jouissance à temps partagé
La SCI de jouissance à temps partagé permet aux associés d’occuper le bien en question sur des périodes données. Lors de sa période de jouissance, le propriétaire peut choisir de louer la maison ou l’appartement pour en tirer un loyer. Attention, la société civile immobilière de jouissance à temps partagé n’a pas pour but de générer des bénéfices mais d’investir à plusieurs dans un bien pour en profiter gratuitement sur une période définie.
Pourquoi créer une SCI : avantages et inconvénients
La création d’une société civile immobilière, quel que soit le type choisi, comporte des avantages et des inconvénients qu’il faut prendre en compte avant sa création.
Inconvénients de la SCI
- Coûts de création : ils peuvent être élevés à la vue des différentes étapes nécessaires, notamment si les fondateurs passent par des professionnels. Rédaction des statuts, réalisation d’apports, enregistrement des statuts, publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales, immatriculation au registre du commerces et des sociétés (RCS)
- Responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables des dettes de la société sur leurs biens propres. En revanche, si la responsabilité est illimitée elle n’est pas solidaire. En ce sens, les associés sont tenus de couvrir les dettes à hauteur de leurs parts dans le capital social.
- Formalisme administratif : tout ce qui peut entraîner une modification des statuts doit faire l’objet d’un vote lors d’une assemblée générale et être déclarée au tribunal du commerce. Aussi, dans les six mois de la clôture de l’exercice, le gérant se doit de présenter la comptabilité pour sa validation et affecter les résultats.
Avantages de la SCI
- Transmission de biens immobiliers : les biens immobiliers compris dans la SCI permettent aux héritiers de posséder des parts sociales ce qui présente plusieurs avantages. Il n’y a pas les dissensions que peut provoquer l’indivision, les parts sont plus faciles à vendre et il n’y a pas de frais de succession.
- Avantages fiscaux pour les associés : la diminution des impôts à titre personnel en cas de déficit. Les associés peuvent reporter le déficit foncier sur leur déclaration de revenu, diminuer le montant des revenus et donc réduire les impôts dus.
Si la SCI vend un bien, elle jouit des abattements pour durée de détention. Elle peut alors, dans certains cas, être exonérée d’impôts sur la plus-value.
- Libre organisation de la gestion : la loi impose la nomination d’au moins un gérant. Les associés peuvent malgré tout choisir plusieurs co-gérants et la répartition des pouvoirs entre chacun. Les modalités de décision sont prévues à la création des statuts (nombre de voix nécessaire pour la validation d’un projet, etc).
- Moyens économiques : Plusieurs personnes sont nécessaires pour la création d’une SCI. Les apports sont différents et de provenances variées ce qui représente un véritable atout pour les banques qui octroieront un prêt plus facilement.
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Créer une Société Civile Immobilière: 4 étapes
Réalisation du capital
Tout d’abord, les futurs associés décident du montant du capital social de la SCI et du type d’apport.
- Le montant est librement fixé et peut être d’1€ seulement
- Apports en numéraire : il s’agit d’une somme d’argent déposée sur un compte créé pour la SCI. Un certificat de dépôts de fonds et alors remis à l’associé et joint au dossier.
- Apports en nature : l’apport peut être un bien meuble ou immobilier. Sa valeur est évaluée puis comptabilisée dans le capital social.
Création des statuts
La rédaction des statuts est une étape cruciale au bon déroulement de la vie sociale de la société. Pour une rédaction de qualité il est préférable de faire appel à un professionnel du droit. Les statuts peuvent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte notarié.
Publication dans un journal d’annonces légales
La publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales est obligatoire. Il faut avertir les tiers de l’existence de la société civile immobilière dans un journal publié dans le département concerné et ce dans le mois qui suit la signature des statuts
Inscription au tribunal du commerce
L’immatriculation de la SCI permet la création d’une personnalité juridique. Pour ce faire, il faut envoyer le dossier de demande d’immatriculation au tribunal du commerce à la suite de quoi le K-bis est envoyé à la société.
Comment dissoudre une SCI?
La SCI peut être dissoute dans certaines conditions :
- L’expiration des 99 ans d’existence maximale sauf s’il les associés votent pour sa prorogation
- Par choix des associés en respectant les modalités de vote prévue dans les statuts
- L’objet de la SCI est réalisé (vente du bien)
- La société civile immobilière fait faillite
- Le tribunal prononce la dissolution
Lors de la dissolution de la SCI, les associés doivent nommer un liquidateur qui sera en charge d’accomplir les formalités :
- Publication dans un journal d’annonces légales du département
- Dépôt des comptes définitifs de liquidation au greffe
- Partage de l’actif social
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La SCI en quelques mots :
La création d’une société civile immobilière permet à des associés de gérer un bien immobilier en évitant les dissensions de l’indivision et en favorisant la cohésion entre les propriétaires. Le montant du capital social est libre, sa durée de vie est de 99 ans sauf prorogation et les associés sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS).
Différents types de SCI existent, il convient alors de bien se renseigner quant à celui qui correspond le plus à vos objectifs.
La SCI renferme quelques inconvénients comme les coûts de création, le formalisme administratif et le responsabilité illimitée des associés. Mais les avantages qu'elle comporte sont de poids, nous retenons particulièrement la facilité de transmission du patrimoine, le fait d'éviter l’indivision, les avantages fiscaux, et les moyens économiques plus importants.
La Société Civile Immobilière est de plus en plus appréciée des français qui investissent dans la valeur refuge qu’est la pierre.