Achat immobilier: quel régime matrimonial choisir?

Vous êtes mariés et souhaitez investir dans une maison ou un appartement ? Unis sous le régime de la communauté universelle, réduite aux acquêts, sous la séparation de bien ou sous la participation aux acquêts, que propose votre contrat de mariage? Comment se répartit votre patrimoine pendant et après le mariage?

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Qu'est ce que le contrat de mariage?

Lorsque deux personnes choisissent de se marier elles déterminent sous quel régime matrimonial placer leur patrimoine :

• Le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts : s’applique automatiquement si les futurs époux n’établissent pas de contrat spécifique.
• Le régime de la communauté universelle
• Le régime de séparation de biens
• La participation aux acquêts

Le contrat de mariage s’établit au plus tard 10 jours à 1 mois avant la célébration du mariage civil devant un notaire. Ce dernier conseille le couple sur le régime le plus adapté au style de vie mené, rédige le contrat et procède à son enregistrement.

Le choix du contrat doit être mûrement réfléchi pour parer les situations délicates que peuvent traverser les futurs mariés tels que le changement de vie professionnelle, un décès, un divorce, un départ à l’étranger etc.

Changer de régime matrimonial en 2020

Depuis mars 2019, les époux peuvent changer de régime matrimonial en s’adressant à leur notaire sans attendre le délai de deux ans après le mariage. Ils se doivent d’informer les enfants majeurs et les créanciers des modifications envisagées.

Si l’homologation d’un juge était obligatoire lorsqu’il y a des enfants mineurs au sein du foyer ce n’est plus le cas aujourd’hui. C’est désormais le notaire qui décide de faire appel à sa décision s’il estime que les intérêts des enfants doivent être sauvegardés.

Le changement de régime matrimonial prend effet à la date du jugement ou de l’acte notarié.

Achat immobilier sous la communauté de biens réduite aux acquêts

La communauté réduite aux acquêts est le régime matrimonial par défaut. Tout ce qui est acquis au cours du mariage tombe dans la communauté de bien et appartient aux deux époux.

Ainsi, une maison ou un appartement acheté par les époux pendant le mariage appartient au deux à part égale. Les biens immobiliers acquis par l’un ou par l’autre avant le mariage restent sa propriété entière. Toutefois, si un bien propre (acquis avant mariage) est mis en location, le loyer perçu est commun.

Communauté de biens universelle et immobilier

La communauté universelle fait partie des contrats de mariage à acter devant notaire. Il s’agit d’un contrat de mariage qui rend tous les biens communs à part égale aux futurs mariés. Ainsi, les biens immobiliers, les donations, héritages, legs, acquis avant et pendant le mariage appartiennent aux deux. Un achat immobilier sous la communauté universelle appartient également à part égale aux époux quel que soit le montant investi par chacun.

Si l’un des conjoints souhaite investir dans une maison ou un appartement avec des fonds propres (héritage ou donation) et en être le seul propriétaire, il peut inscrire une clause d’emploi dans l’acte de vente.

Régime de la séparation de bien et investissement immobilier

Le régime matrimonial sous la séparation de bien permet à chacun des époux de conserver les biens acquis avant et pendant le mariage. En ce sens, un achat immobilier peut s’articuler de différentes façons :

• L’un des conjoints souhaite être l’acheteur exclusif de la maison ou de l’appartement.
  Il peut réaliser un investissement immobilier sans l’autorisation de l’autre et être l’unique propriétaire mentionné dans l’acte authentique de vente.
  Toutefois, s’il s’agit de la résidence principale du coupe, l’accord des deux parties (y compris du conjoint non propriétaire) est nécessaire pour vendre l’appartement ou la maison.
  Par ailleurs, le conjoint qui achète la propriété avec ses fonds propres peut inclure une clause de mise en commun dans le contrat auquel cas c'est le couple qui devient propriétaire.
• Les mariés investissent à deux dans un bien immobilier.
  Même sous le régime de la séparation de biens, les époux peuvent investir dans un bien immobilier commun. Ils stipulent dans l’acte dans quelle proportion le bien appartient à chacun (soit à hauteur de l'investissement respectif soit par accord) et deviennent alors indivis. Lorsque que la propriété est achetée en indivision, le droit de propriété s’applique de manière collective.

L'indivision en 3 points clés

Participation aux acquêts

Le régime matrimonial de participation aux acquêts combine celui de la communauté et de la séparation de biens.

• Pendant le mariage c’est le régime de la séparation pure et simple qui s’applique.
• En cas de dissolution du mariage, l’enrichissement de chaque époux est mesuré par le notaire qui réalise un partage équitable entre chacun. L’époux qui s’est le plus enrichi pendant le mariage est redevable d’une créance de participation envers l’autre.

Si l’un des conjoints a financièrement contribué à un projet immobilier dont l'époux est le seul propriétaire, il bénéficie d’une créance entre époux lors de la dissolution du mariage. Le propriétaire du bien se doit de rembourser au moins le montant de l’apport.

Régime matrimonial et location de bien immobilier

Lorsque les époux sont locataires du bien immobilier occupé, c’est la règle de solidarité qui s’applique quel que soit le régime matrimonial choisit et ce bien que le bail de location ait été signé avant la célébration du mariage. En ce sens, ils sont considérés comme colocataires du bien même si un seul nom figure sur le contrat. Les mariés sont tenus solidairement au règlement du loyer et des charges y compris s’il y a renouvellement. Le propriétaire peut demander à l’un ou à l’autre de s’acquitter des paiements du bail en cours.

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Couples mariés en Europe et achat immobilier

En 2019, l’Union Européenne adopte un règlement qui vise à simplifier les achats immobiliers des couples mariés à partir du 29 janvier 2019. Ils peuvent en effet choisir la loi qui s’applique à leur régime matrimonial entre celle de leur résidence principale et celle de leur nationalité. S’ils ne font pas de choix c’est la loi du pays de leur première résidence qui s’applique.