Tout savoir sur le local commercial : durée, loyer, garantie et plus encore !
Avec les nombreux locaux commerciaux à louer sur le marché aujourd'hui, il est important de se familiariser avec le bail commercial avant de prendre une décision.
Que comprend un bail commercial et quelles sont les obligations et conditions associées à la location d'un local commercial ?
Dans cet article, notre agence FC Sanary vous présente les bases du bail et les obligations et conditions liées à ce type de contrat.
Qu'est-ce qu'un bail commercial?
Un bail commercial est un contrat entre un propriétaire ou bailleur et un locataire qui définit les conditions d'occupation et d'utilisation d'un bien immobilier à des fins commerciales, professionnelles ou industrielles et, dans certains cas, à des fins résidentielles.
Contrairement au bail d’habitation, le bail commercial comporte une plus grande responsabilité pour le locataire, car il porte sur des activités professionnelles et commerciales qui comportent des risques plus élevés et nécessitent une plus grande flexibilité quant aux conditions de location.
À savoir : Le bail commercial est destiné à protéger le locataire autant que le bailleur en garantissant une utilisation sûre et légale du local loué.
Différences entre le bail d’habitation et le bail commercial
Le bail d’habitation se réfère à un contrat de location pour la résidence d’un locataire. Le bailleur accueille généralement le locataire, qui habite l'appartement ou la maison pendant toute la durée du contrat.
En revanche, les baux commerciaux sont destinés à des fins plus spécifiques, telles que la création d'une entreprise ou par l'exploitation commerciale d'un lieu déjà existant. Ces contrats doivent tenir compte des spécificités de chaque type d’activité professionnelle et donner au bailleur une assurance de retour sur son investissement en termes de loyer.
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Durée du bail commercial
Le contrat peut être à durée indéterminée (indéfini) ou déterminée (fixe). Dans les deux cas, il y a des conditions qui doivent être respectées par le bailleur et le locataire pour que le bail commercial puisse être enregistré et officiellement mis en œuvre.
Dans le cadre d’un bail à durée déterminée, la loi prévoit une durée minimale de trois ans. Lorsque le contrat arrive à échéance, il est normalement reconduit automatiquement pour une période supplémentaire de 3 ans. Toutefois, le contrat peut être résilié par les deux parties avec un préavis de six mois en cas d'impossibilité de poursuivre l'activité commerciale.
Dans le cas d'un bail à durée indéfinie, la durée du contrat est illimitée et n'est pas soumise à une période de préavis de résiliation.
Montant du loyer
Le montant du loyer est fixé librement entre les parties. Toutefois, les dispositions de la loi LocaPass s’appliquent pour limiter les augmentations annuelles permises des loyers commerciaux. Ainsi, le loyer peut être augmenté tous les ans par une somme déterminée selon un indice qui reflète l'évolution des prix à la consommation et un coefficient tenant compte des augmentations de l'indice des loyers commerciaux entre trois années successives.
Bien qu’il soit possible de déterminer le montant du loyer annuel à payer par le locataire, il peut être ajusté si les parties souhaitent modifier la durée du bail (par exemple si le bailleur souhaite poursuivre la location du local commercial après l'expiration du contrat initial).
Changement de destination des locaux commerciaux
Pour assurer l'utilisation adéquate du local commercial loué, il est important de mentionner clairement la destination du local dans le contrat de location afin que chacune des parties couvertes soient au courant.
Alors qu'une fois le contrat signé, il est normalement difficile de modifier la destination du local commercial (sauf autorisation administrative), il est possible pour le locataire ou le bailleur de procéder à un changement de destination après l'enregistrement d'un acte notarié et avec l'accord des autorités administratives compétentes.
Les conditions pour modifier la destination d’un local loué
Le changement de destination d’un local loué est soumis à certaines conditions.
Le bailleur doit vérifier que le changement de destination souhaité obéit bien aux règles régissant le local commercial et applicable à son activité. Il doit également vérifier que le locataire est en mesure de respecter toutes les obligations liées au contrat de location, y compris le paiement des loyers et les charges afférentes (assurances, entretien, etc.).
La responsabilité financière du bailleur est engagée s’il ne respecte pas ces conditions et qu’il autorise un changement illicite de destination sans l'autorisation préalable des autorités compétentes.
Comment obtenir une autorisation administrative pour effectuer un changement de destination ?
Tout changement de destination proposé par le bailleur ou le locataire doit être autorisé par une autorité administrative compétente.
Il doit remplir les conditions imposées par la loi et respecter certains critères de sécurité, notamment les normes d'aménagement et de construction en vigueur. Une fois que toutes ces conditions sont remplies, cette autorisation doit être enregistrée par le notaire pour rendre le changement légal et obligatoire pour les deux parties.
Droits et obligations du bailleur et du locataire
Le bail commercial permet également au bailleur et au locataire de définir leurs droits et obligations respectifs. Les règles générales établies par le contrat peuvent être complétées par des dispositions plus spécifiques applicables à l’activité commerciale qui sera exploitée dans le local loué.
Droit de sous-location pour le locataire
Le droit de sous-location est reconnu par la loi LocaPass : le locataire peut donc sous-louer le local loué à une autre entreprise s’il respecte les conditions mentionnées dans le contrat. Si ce droit est prévu dans le contrat, le locataire devra en informer le bailleur et obtenir son autorisation écrite avant de procéder à la sous-location.
Obligations en matière d’assurance, de réparation et d’entretien des lieux
Le bail commercial impose aussi au locataire l'obligation de souscrire une assurance adaptée à l'activité commerciale prévue dans le local. De plus, il est tenu de remettre le local loué en bon état à l'expiration du bail et de l'entretenir conformément aux règles de sécurité et aux prescriptions imposées par la loi. Le bailleur peut demander au locataire des frais supplémentaires si celui-ci ne respecte pas ces obligations.
Responsabilité financière en cas de défaut ou non respect des conditions prévues par le contrat
Les conséquences financières du défaut ou du non-respect des conditions prévues par le contrat de location peuvent être importantes. Si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, il risque de payer des indemnités d'éviction et de remboursement du loyer à la fin du bail. De même, en cas de violation des termes du contrat par le bailleur, le locataire peut obtenir une indemnisation et un dédommagement pour n'importe quelle perte subie.
Les recours possibles si l’un des parties ne respecte pas les termes du bail commercial
Dans le cas où l’un des parties ne respecte pas les termes du contrat, le droit applicable prévoit des recours à sa disposition. Lorsque le locataire mène des activités illicites ou enfreint les principales obligations du bail, le bailleur peut engager des poursuites judiciaires afin d'obtenir une résiliation anticipée du contrat et/ou des indemnités d'éviction.
De même, si c’est le bailleur qui ne respecte pas ses obligations, le locataire peut demander des dommages et intérêts pour toute perte administrative et financière et/ou engager des poursuites judiciaires pour obtenir à nouveau le maintien dans les lieux.
Conclusion sur le local commercial
Le local commercial est un espace physique dédié à l'exercice d'une activité économique. Il peut être utilisé comme magasin, bureau, restaurant, atelier, entrepôt, etc.
L'emplacement du local commercial est un facteur déterminant pour son succès. Il doit être situé dans une zone de passage ou de forte affluence, et être facilement accessible en voiture ou en transports en commun. La visibilité de la devanture et la qualité de l'enseigne sont également très importantes pour attirer les clients.
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