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Tout savoir sur la transmission de patrimoine immobilier

Vous souhaitez que vos héritiers puissent bénéficier de votre patrimoine immobilier tout en allégeant les frais fiscaux ? Vous ne voulez pas que vos enfants ou petits-enfants soient démunis après votre décès ? En effet, il est parfois compliqué de gérer toutes les formalités liées à une succession et à la fiscalité qui en découle.

La transmission du patrimoine peut s’effectuer de différentes manières. Vous pouvez choisir de léguer votre bien immobilier par le biais d’une donation ou également en faisant le choix de la création d’une société civile immobilière (SCI).

Avantages fiscaux, droits de donation, abattements et exonération, il est légitime de se poser de nombreuses questions. La gestion de patrimoine et les contacts avec l'administration fiscale peuvent également relever du parcours du combattant.

Nous vous accompagnons dans votre démarche successorale afin de transmettre votre héritage de manière plus limpide.

Transmettre son patrimoine immobilier


Préparer sa succession sereinement avec la donation

En anticipant la transmission de votre patrimoine immobilier, vous offrez à vos descendants la possibilité de limiter les coûts de successions notamment par le biais de la diminution de l’incidence fiscale sur la valeur vénale. Plusieurs types de donations s’offrent à vous.


Donation en pleine propriété

La donation désigne la transmission de son vivant à une autre personne de tout ou d’une partie de ses biens. Dans le cas d’une donation simple au sein d’une même famille par exemple, chaque parent de moins de 80 ans peut alors obtenir un abattement fiscal à hauteur de 100 000 euros sur la valeur totale du bien donné à son enfant. Cet acte de donation vous permet de transmettre à vos héritiers réservataires un bien tous les quinze ans.

La donation en pleine propriété permet au donateur de faire un don de son vivant à la personne de son choix, le donataire, sans subir de taxation élevée. Le bénéficiaire jouira donc du droit d’user, du droit de perception des fruits et du droit de disposer du bien comme il le souhaite.


Donation en démembrement

Le démembrement de propriété est le fait de séparer la nue-propriété de l’usufruit et de ne donner que l’un ou l’autre.

Vous pouvez donner la nue-propriété à votre héritier et continuer à habiter dans votre maison. De ce fait, l’usufruitier ne pourra disposer de votre bien démembré qu’au jour de votre décès.

Les différents droits sont totalement indépendants les uns des autres. En outre, le bénéficiaire du bien et le donateur ne peuvent décider indépendamment de vendre le bien légué. Une décision consentie entre les deux parties est indispensable.

Rédiger son testament pour transmettre son bien immobilier

Protégez-vous en rédigeant votre testament

Le testament est un acte prévu en droit par lequel le testateur anticipe la gestion, de son vivant pour le moment de sa mort, de tout ou partie de ses biens, et qu'il peut révoquer. Cela permet donc d'effectuer un ou plusieurs legs, qui ne prendront effet qu'après le décès.

Différents types d’écrits sont possibles pour protéger vos biens ou vendre votre maison.


Le testament olographe

Très utilisé, le testament olographe reste pourtant celui qui est le plus souvent soumis à des contestations. Facile à rédiger, le testateur écrit son propre testament sans aucune aide.

Vous devrez néanmoins vous plier à certaines règles de fond et de forme dans l’écriture de cet acte juridique :

  • Votre testament doit être écrit intégralement à la main ;
  • la date de l’acte doit être indiquée clairement sur le document (jour, mois, année) ;
  • vous signerez en bas de page.

Un notaire peut également vous épauler et vous conseiller dans sa rédaction. Vous pouvez conserver votre testament à votre domicile, ou bien le confier à celui-ci qui l’enregistrera au fichier central des dispositions de dernières volontés (FCDDV).


Le testament authentique

Le testament authentique reste celui qui vous garantit le plus de sécurité. Rédigé par le notaire sous votre dictée, il est fait en présence de deux témoins ou d’un autre notaire.

Une fois écrit et la lecture faite par votre notaire, vous devrez apposer votre signature ainsi que le notaire et les témoins.


Le testament mystique

Ce testament est très peu usité du fait de sa complexité. Celui-ci est transmis à votre notaire dans une enveloppe scellée en présence de deux témoins. Son contenu restera secret.

Consulter FC agence pour en savoir plus


Pourquoi envisager la SCI ?

Afin de gérer sereinement votre patrimoine immobilier, vous pouvez également créer une société civile immobilière (SCI). La SCI permet de mettre en commun plusieurs biens immobiliers tels qu’un logement locatif, une résidence principale ou secondaire.


Avantages

Très avantageuse fiscalement, elle permet de faciliter la succession grâce à son système de parts dans la société. En effet, il est plus aisé de partager des parts sociales que des biens immobiliers.

Désigner un gérant et éditer les statuts lors d’une assemblée annuelle permet d’éviter les conflits familiaux liés à une possible indivision. En effet, celle-ci peut freiner la vente d’une maison du fait de l’obligation d'accord de chaque destinataire.


Inconvénients

Créer une SCI pour organiser sa succession nécessite plusieurs formalités qui peuvent sembler lourdes pour des néophytes :

  • La SCI ne peut servir à gérer que des biens immobiliers achetés. En aucun cas, vous ne pouvez exercer la profession de marchands de biens grâce à ce statut ;
  • les démarches administratives sont parfois complexes ;
  • les associés de la SCI sont responsables des éventuelles dettes sur leur patrimoine personnel à hauteur de leurs parts dans la société ;
  • un nombre minimum de deux associés est requis pour la création.

Optimisation fiscale, stratégie patrimoniale, abattements fiscaux, il est indéniable que prévoir la transmission de son bien immobilier par anticipation de son vivant est plus avantageux.


Donation ou sci comment transmettre son bien immobilier?


Permettant de disposer d’allègements fiscaux non négligeables, la donation paraît être la solution la plus adaptée. Cependant, aucun retour en arrière n’est possible.

Couramment usitée, la création d’un acte notarié, tel que le testament publié de son vivant, permettra de se protéger en déterminant en amont ses dernières volontés.

Enfin, l’établissement d’une SCI est également à envisager si vous souhaitez partager votre capital financier avec votre descendance. Érigé sous forme de parts sociales, votre patrimoine bénéficiera de toutes les exonérations fiscales liées à ce statut avantageux.

Quel que soit votre cas, nous ne saurions trop vous conseiller de vous faire accompagner par l’équipe d’une agence immobilière et de vous rapprocher d’un notaire.

Estimation de votre bien

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