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Réforme du droit des copropriétés: quels changements en 2020?

Entre gestion des charges, répartition des pouvoirs, prises de décision et autres, l’organisation d’une copropriété peut s’avérer difficile. La loi Elan de 2018 avait prévu une réforme pour les droits de la copropriété des immeubles bâtis. Adoptée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, la réforme est mise en application depuis le 1er juin 2020. Nous vous présentons ici les changements principaux qui visent à améliorer la gestion entre copropriétaires tels que le renforcement des pouvoirs du conseil syndical, la mise en concurrence annuelle des syndics, les modalités simplifiées de prise de décision et le régime allégé pour les petites copropriétés.


Renforcement du conseil syndical

Le conseil syndical se compose de copropriétaires élus par l’assemblée générale qui assistent et contrôlent le syndic dans sa gestion de l’immeuble. Avec la réforme des copropriétés, le conseil syndical voit son rôle renforcé grâce au mécanisme de délégation expresse.

Le conseil syndical peut prendre seul des décisions qui relèvent des votes à la majorité simple. L’assemblée générale des copropriétaires peut déléguer ce pouvoir sur vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

  • Le président du conseil syndical peut désormais engager des actions en justice contre le syndic en cas d’inaction ou de carence sur délégation de l’assemblée générale. S’il n’y a pas de conseil syndical, cette action peut être menée par des copropriétaires dès lors qu’ils représentent au moins un quart des voix.

  • Le conseil syndical peut décider la réalisation de travaux qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 Juillet 1965, soit les travaux considérés comme nécessaires à la conservation de l’immeuble et pour préserver la santé des habitants.

Toutefois, la délégation expresse ne prend pas en compte les décisions importantes comme la fixation du budget prévisionnel et l’approbation des comptes qui relèvent encore de la compétence et du pouvoir de décision de l’assemblée générale.

Le conseil syndical doit comprendre au moins 3 personnes à qui un budget et un plafond de dépense sont alloués. Le syndicat des copropriétaires doit souscrire, pour chacun des membres du conseil syndical, un contrat d’assurance de responsabilité civile.


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Changement de syndic plus facile

La loi ALUR, du 24 mars 2014, avait introduit la mise en concurrence des syndics obligatoire tous les trois ans. Le conseil syndical se doit désormais de proposer un contrat concurrent chaque année lors de l’assemblée générale.

Cette disposition vise à inciter le syndic en place à fournir un travail de qualité dans des prix raisonnables. Malgré des démarches lourdes à mettre en place pour le conseil syndical, il devient plus facile de changer de syndic et d’en trouver un plus en accord avec les besoins de la copropriété. Il existe toutefois une exception : l’assemblée générale peut voter pour une dispense de cette obligation.

Un frein fréquent au changement de syndic concernait la difficulté de transmission des documents de l’un à l’autre. Pour pallier cet effet, le syndic dont le contrat n’a pas été renouvelé dispose :

  • De 15 jours pour transmettre les documents liés à la trésorerie, la référence et coordonnées des comptes bancaires.
  • D’un mois pour transmettre les documents dématérialisés et les archives papier.
  • De deux mois pour transmettre les fonds disponibles.

En cas de non-respect de ces délais, une pénalité financière peut être appliquée par jour de retard.

Par ailleurs, le syndic en place perçoit une rémunération forfaitaire pour les prestations fournies et une rémunération spécifique pour les services complémentaires. Avec la réforme de copropriété, le syndic pourra dispenser des services qui ne relèvent pas de ses missions à proprement parler telle qu’une activité de conciergerie.


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Prise de décision facilitée en assemblée générale

Dans l’objectif de faire face à l’absentéisme croissant en assemblée générale, d’éviter les blocages et de faciliter la prise de décision en AG, les règles de majorité sont revues.

Il convient en effet d’assouplir et de moderniser les règles relatives aux prises de décision. Ainsi, les votes par correspondance ont désormais autant de poids que ceux des personnes présentes et la participation à l’AG en visioconférence est acceptée.

Il existe quatre types de majorité :

  • La majorité simple est mise en place pour les décisions courantes de la copropriété. Elle est la plus facile à obtenir, il suffit en effet d’avoir plus de voix en faveur du projet que contre. Il n’y a pas un taux de présence obligatoire et les absents ne sont pas pris en compte.
  • Double : la double majorité concerne les choix qui modifient le fonctionnement ou l’organisation de la copropriété. La double majorité nécessite au moins deux tiers des voix en faveur du projet.
  • La majorité absolue est demandée pour la désignation d’un nouveau syndic, l’élection du conseil syndical et certains travaux. Il s’agit alors d’obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale. Un deuxième vote à la majorité simple peut être mis en place si le projet a obtenu au moins le tiers des voix.
  • Unanime : majorité nécessaire pour les décisions lourdes et la plus difficile à obtenir. La majorité à l’unanimité exige le vote de tous les copropriétaires et non seulement le vote de ceux qui sont présents ou représentés.


Régime allégé pour les petites copropriétés

Un régime allégé est mis en place pour les copropriétés qui se composent de moins de cinq lots ou qui ont un budget inférieur à 15 000 € sur trois ans. Elles ne sont pas obligées de constituer un conseil syndical bien que cela reste conseillé. On retrouve effectivement une comptabilité simplifiée et des formalités allégées pour les prises de décision.

Attention : cette mesure mise en place grâce à la réforme des copropriétés ne supprime pas les assemblées générales et ne concerne par l’approbation des comptes.

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