Copropriété, parties communes et parties privatives : tout savoir !

La copropriété permet de profiter de nombreux avantages : division des charges, accès à des équipements sportifs ou de loisirs et gestion par le syndic. En revanche, elle engendre des droits et surtout des obligations inhérentes aux parties communes et privatives.

Comment les distinguer ? Quelles sont vos charges de copropriété ?

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Comment distinguer les parties communes des parties privatives ?

Tous les lots de copropriété se composent d’une quote-part de partie commune et d’une partie privative. Pour les distinguer, il faut habituellement se référer aux documents de copropriété ou à la loi.


Le mode de répartition des parties communes et privatives

Vous devez habituellement vous référer au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division pour délimiter les parties communes et privatives de la copropriété. Ces documents régissent cette répartition et relatent tous les droits et obligations de chaque copropriétaire. À défaut, la loi du 10 juillet 1965 énumère également cette répartition.


Les parties communes

Chaque lot comprend une quote-part de parties communes qui appartiennent au syndicat de copropriété. Il s’agit d’espaces à l’usage ou à l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Elles peuvent être générales c'est-à-dire que tous les copropriétaires y exercent un droit de jouissance ou spéciales lorsqu’elles relèvent uniquement d’un petit groupe.

Les parties communes comprennent notamment :

  • Le gros-œuvre (mur, toiture) ;
  • Les voies d’accès (entrée et sortie du bâtiment) ;
  • Les couloirs et escaliers ;
  • Les coffres, terrasses et cours non privatifs ;
  • Les équipements communs (chaudière, ascenseur) ;
  • Le réseau d’eau ;
  • Le réseau électrique ;
  • Les gaines et têtes de cheminées ;
  • Les locaux de services communs (terrasse sur le toit, bar, salle de conditionnement).

Notez toutefois que vous pouvez avoir un droit d’usage exclusif sur les parties communes de l’immeuble, par exemple, votre espace de stationnement.


Les parties privatives


Parties privatives


Dans votre lot de copropriété, vous disposez également d’une partie privative. Elle correspond généralement à tout ce qui est à l’intérieur de votre appartement. C’est l’endroit qui permet de vivre puisqu’il comprend les installations sanitaires, la cuisine et la salle à manger ainsi que les pièces pour dormir. Vous avez le droit d’usage, le droit de propriété ainsi que le droit de jouissance sur ces parties.

Il s’agit entre autres :

  • Des murs et revêtements (sauf murs mitoyens et gros murs) ;
  • Des sols ;
  • Des fenêtres ;
  • Des terrasses privatives ;
  • Des cheminées (et non le conduit) ;
  • De la porte d’entrée privative ;
  • Des équipements de la salle de bain, de la cuisine et des canalisations intérieures.

Si vous habitez seul au dernier étage, avec un accès à la terrasse, vous pouvez en demander un droit de jouissance exclusif, sans toutefois en devenir le propriétaire. Dans ce cas, vous devez obtenir le vote de l’assemblée générale.


Quelles sont les règles d’utilisation et d’aménagement de chaque lot ?

Les règlements de copropriété déterminent vos droits et obligations sur les parties communes et les parties privatives de la copropriété.


Les modifications et les aménagements possibles sur la copropriété

Si vous souhaitez faire des aménagements, vérifiez d’abord ce qui est stipulé dans les statuts de la copropriété. En effet, les modifications sur les parties communes sont soumises à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ainsi, le changement de la chaudière commune, la remise en état de la toiture ou l’ouverture de murs mitoyens par exemple ne peut s’effectuer qu’après avoir obtenu l’aval des autres copropriétaires.

Toutes les modifications de l’aspect extérieur du bâtiment suivent le même régime, par exemple, l’agrandissement des fenêtres ou l’aménagement de la façade.


Aménagement façade


A contrario, vous pouvez aménager et modifier les parties privatives de votre lot à vos frais et sans le consentement des copropriétaires. Cela découle de votre droit de propriété et de jouissance exclusive sur votre part. Vous êtes libre de remplacer vos revêtements, refaire votre isolation intérieure ou poser des cloisons dans vos pièces.

Toutefois, même si vous réalisez des travaux au sein de votre espace privatif, l’autorisation de l’assemblée générale est nécessaire dans certains cas tels que :

  • Les travaux de gros œuvres comme le perçage d’un mur porteur ;
  • Les aménagements ayant des répercussions sur l’aspect extérieur de l’immeuble, affectant les parties communes ou modifiant la destination du lot comme l’installation d’une véranda, d’une climatisation, d’une parabole ou d’un store extérieur.


L’utilisation des parties communes

Celle-ci peut être source de conflit au sein de la copropriété. En effet, vous êtes libre d’utiliser et de circuler dans les parties communes, sous réserve du respect des voisins.

Pour garder une bonne entente de voisinage, vous devez notamment :

  • Éviter de garer vos vélos et poussettes dans les couloirs ;
  • Mettre les ordures ménagères dans les lieux dédiés et non dans les lieux communs ;
  • Respecter la propreté des parties communes, etc.

De manière globale, vous ne devez pas porter atteinte aux droits des autres habitants.

Quelles charges doivent supporter les copropriétaires ?


Charges copropriétaires


Les parties communes et parties privatives d’une copropriété engendrent des charges pour les copropriétaires. Il existe ainsi 2 grandes charges supportées par les copropriétaires :

  • Les charges générales ;
  • Les charges spéciales.

Si pour les parties privatives la question est vite réglée, les parties communes présentent quelques spécificités.


Les charges générales sur les parties communes

Celles-ci concernent les frais liés à l’entretien, à l’administration et à la conservation des parties communes. Il peut s’agir des honoraires du syndic, des frais de nettoyage ou de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou des travaux de réfection des toitures.

La répartition des charges se fait à hauteur des quotes-parts de chaque copropriétaire ou « tantièmes de copropriété ». Le syndicat des copropriétaires fixe généralement un budget prévisionnel annuel pour couvrir l’ensemble de ces charges. Ainsi, les copropriétaires versent les provisions régulièrement auprès du syndic afin de financer les charges générales annuelles.

Les charges spéciales sur les parties communes

Quant aux charges spéciales, elles concernent les frais liés aux services collectifs et aux équipements communs. On peut citer les frais de gardiennage, d’entretien du système de sécurité, d’entretien de l’ascenseur ou de la chaudière collective.

Ces charges sont payées uniquement par les copropriétaires qui y trouvent une utilité objective. Ainsi, les habitants du rez-de-chaussée ou d’un sous-sol ne sont pas obligés de supporter les frais d’entretien d’un ascenseur par exemple.

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