Assurance-vie et immobilier, est-ce un bon duo ?

En France, l'assurance-vie et le placement immobilier sont deux investissements appréciés. Le contrat d'assurance-vie avec des fonds garantis en euros perd de la vitesse face aux contrats d'assurance en unité de compte et multisupport.

Ces derniers permettent d'accueillir des valeurs immobilières dans le contrat, et donc d'investir dans l'immobilier. C'est une solution pour diversifier votre investissement mais aussi pour augmenter votre rendement.

Avantageux de façade, le duo assurance-vie et immobilier est-il un bon moyen d'investir dans l'immobilier ?

Toutes les réponses dans cet article.


Investir dans l’immobilier via une assurance-vie : quels avantages ?

Mettre en duo l’assurance-vie et l’immobilier permet au souscripteur de bénéficier d’une meilleure liquidité, d’un contrat plus performant, mais surtout d’avantages fiscaux.


Excellente liquidité du contrat d’assurance-vie

Sur simple demande du souscripteur du contrat d’assurance-vie, l’assureur a l’obligation de racheter les parts de SCPI. Cela permet d’obtenir des liquidités plus facilement et plus rapidement. En effet, si vous détenez des parts de SCPI en direct, vous aurez plus de difficulté à le revendre rapidement en cas de besoin.


Allègement des formalités et obligations

Dans le cadre d’un duo immobilier et assurance-vie, vous n’êtes pas le propriétaire direct des parts des SCPI. Ainsi, vous pouvez investir sans passer par un notaire. De plus, vous ne vous occupez pas de la gestion locative.

Vous pouvez même bénéficier d’une grande diversité d’actifs immobiliers nationaux voire internationaux :

  • adresses dans la capitale ;
  • maisons de santé ;
  • grands centres commerciaux, etc.

Meilleur rendement du contrat d’assurance-vie


Contrat assurance vie


Opter pour une assurance-vie avec « de la pierre » permet de dynamiser votre contrat et donc d'en améliorer le rendement. En effet, le contrat en euros dont les fonds sont garantis offre un rendement annuel faible (entre 0,4 et 1,7 % par an). Ce type de contrat est devenu obsolète puisque, le cas échéant, il n’est plus utilisé qu’en alternative du livret A.

Les contrats d’assurance-vie multisupports et en unités de compte avec de l’immobilier permettent d’obtenir de meilleurs rendements. En effet, le placement immobilier s'avère souvent plus rentable en fonction de la valeur du support. De plus, vous pouvez bénéficier d’un gain en capital puisque le prix des parts est revalorisé en fonction de la valeur de l’immobilier.

D’ailleurs, souvent, votre assureur peut bénéficier d’un léger rabais sur le prix des parts à l’acquisition (généralement 2,5 % de moins que pour une acquisition directe) Les frais d’entrée sont donc en baisse : 7,5 % au lieu de 10 % en direct.


Avantages fiscaux du duo assurance-vie et immobilier

Le contrat d’assurance-vie (fonds en euros, multisupports ou unité de compte) bénéficie de nombreux avantages fiscaux. En investissant dans l’immobilier à partir de votre assurance-vie, c'est la fiscalité de l'assurance qui s'applique. Ainsi, elle sera allégée, par rapport à celle d'une détention directe.

Par exemple, pour les plus-values d’une SCPI, vous n’êtes pas soumis au régime de l’impôt sur les revenus. Dans le cadre d’un contrat assurance-vie avec de l’immobilier, vos revenus ne sont pas imposables tant qu’ils restent investis dans le contrat pendant au moins 8 ans.

À partir de la 8ème année, vous bénéficiez d’un adoucissement de l’imposition des plus-values. Le taux forfaitaire est de 24,7 % (prélèvements sociaux inclus). Vous avez aussi droit à un abattement annuel de 4600 euros (pour une personne) et 9200 euros (pour un couple) sur les gains retirés. L’excédent éventuel est taxé à 7,5 %.

En cas de décès, il y a exonération de droits de succession.


Duo assurance-vie et immobilier : quels pièges ?


Immobilier piège


Sur le papier, les rendements du contrat du duo assurance-vie et immobilier sont avantageux. Néanmoins, pour investir votre argent, vous devez faire attention aux frais de gestion ou encore à la rétention des revenus.


Déduction des frais de gestion

Portez attention aux frais de gestion de votre contrat multisupport ou en unité de compte avant de signer. Ils seront déduits de votre rendement annuel. S’ils sont très élevés, ils risquent de réduire la performance de votre investissement.


Offre immobilière réduite ou limitée

Les assureurs ne proposent aux souscripteurs qu'un choix limité de supports immobiliers. En effet, pour limiter les risques, les assureurs sélectionnent uniquement des supports de bonne qualité.

C'est une précaution qu'ils prennent puisqu’ils sont obligés de revendre les parts si vous le demandez. Ainsi, contrairement à un investissement direct, vous n’aurez pas le choix entre de nombreuses SCPI, OPCI, SCI, etc.


Ponction au titre de participation aux bénéfices

Même si votre contrat offre un rendement avantageux, sachez que certains assureurs peuvent retenir une partie des revenus dégagés par le support (jusqu’à 15 %).

Cette participation aux bénéfices réduit votre gain et peut diminuer la performance de votre assurance-vie. Vérifiez ce type de détails avant de signer votre contrat.


Impossibilité de recourir au crédit immobilier

Pour investir dans une SCPI, vous pouvez recourir au crédit immobilier, un crédit affecté à taux accessible. Par contre, pour acquérir des parts via une assurance-vie, vous n’y avez pas accès.

Pour financer votre investissement, vous pouvez au plus recourir au crédit personnel non affecté. Toutefois, le prix des mensualités et le taux d’intérêt sont largement plus élevés, ce qui rend ce crédit désavantageux.


Assurance-vie et immobilier : est-ce le meilleur investissement ?


Bon investissement

Pour tout investisseur désirant faire fructifier et diversifier ses investissements, souscrire un contrat d’assurance-vie avec des parts en immobilier semble gagnant. Toutefois, il s’avère que cette opération est surtout intéressante pour les contribuables fortement imposés. Si vous êtes faiblement imposé, le recours à ce type de contrat n’est pas toujours justifié.

Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier via votre assurance-vie, veillez à vérifier chaque point du contrat. Assurez-vous d’avoir le minimum de frais (pas de frais d’assurance ni frais d’arbitrage, faible frais de gestion annuel) et d’avoir un large choix de supports.

Vous pouvez également vous tourner vers le contrat euro-croissance qui permet de faire cohabiter ou non des fonds en euros et en unité de compte. Votre capital investi est garanti au bout de 8 ans de détention.

Ainsi, le duo assurance-vie et immobilier n'est pas gagnant à tous les coups. Sa rentabilité dépend du support, des frais engendrés et de votre imposition.

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