Logement à titre gratuit : 5 règles à connaître

L’hébergement à titre gratuit est une situation légale en France : cela nous évoque tous une période de notre vie. Très avantageuse, elle permet à une personne la jouissance d'un logement sans fournir de contrepartie financière. En plus d’être économique pour la personne hébergée, on pense souvent à tort qu’elle ne nécessite aucune autre formalité.

Il n’en est rien, cette situation doit être scrupuleusement encadrée pour respecter la législation française.

Qu’il s’agisse de bénéficier d'avantages fiscaux, des services d’aides sociales ou encore des assurances, certaines démarches sont à prévoir pour être en règle. Pour le propriétaire et son occupant, cette situation génère encore trop de pénalités fiscales et administratives.

Alors, pour éviter tout litige, notre agence immobilière Sanary vous expose ici 5 règles que vous devez connaître si vous hébergez ou êtes hébergé gratuitement.

1/ Héberger gratuitement : le contrat de prêt à usage

Qu’est-ce qu’un contrat de prêt à usage ?

Lorsqu’un propriétaire met à disposition son bien immobilier à un bénéficiaire pour le loger à titre gratuit, un contrat doit être conclu : le prêt à usage (parfois nommé commodat immobilier).

Comme tout pacte entre deux parties, la législation prévoit qu’une convention officielle soit établie. Ce contrat fixé vise donc avant tout à combler un vide juridique.

Sa différence majeure avec le bail est l’absence de compensation financière.

Le prêt à usage peut prévoir une date de fin d’occupation des lieux ou indiquer son caractère indéterminé.

Pourquoi faire un contrat de prêt à usage ?

Lorsqu’il n’y a pas d’enjeux financiers, on se questionne souvent sur l’intérêt d’établir un tel contrat.

La réponse est simple, toute situation personnelle doit pouvoir se justifier juridiquement en cas de complication entre les deux parties ou avec un tiers.

Par exemple, le contrat pourra stipuler que l’occupant aura le devoir de restituer le logement en bon état.

En cas de litige fiscal également, il peut être bon de justifier d’un commodat immobilier pour se défendre.

2/ Logement à titre gratuit : impact fiscal

Que la situation soit temporaire suite à la vente d’un bien immobilier ou durable en cas de concubinage, vous devez être informé des formalités fiscales existantes.

Hébergement à titre gratuit : payer la taxe d’habitation

Si vous hébergez une personne gratuitement chez vous, sachez qu’une seule taxe d’habitation est exigible par logement.

Le montant de la taxe d’habitation évolue en fonction des revenus des occupants d’un logement (y compris les personnes logées à titre gratuit).

Par conséquent, cette taxe peut être impactée par la présence des personnes hébergées si leurs revenus sont importants. Dans le cas contraire, si les occupants n’ont pas, ou peu de rentrées d’argent, le montant que vous payez habituellement sera inchangé.

Pour appréhender cet impact, vous pouvez consulter les seuils de revenus fixés par l’administration fiscale en fonction de votre lieu d’habitation.

Logement à titre gratuit : qu’en est-il de la déclaration de revenus ?

Le signalement d’une situation d'hébergement gratuit est obligatoire au moment de la déclaration d’impôts sur les revenus, pour le propriétaire et pour la personne logée.

Ainsi, l’hébergeur ne sera pas redevable de la taxe sur les logements vides.

D’autre part, dans certaines conditions de ressources, une personne qui héberge ses parents gratuitement peut bénéficier d’une déduction de son revenu global sur son avis d'imposition (réduction d'impôt). Elle correspondra alors au montant des loyers qui auraient été perçus si le logement était loué à un tiers.

3/ Logement à titre gratuit et assurance habitation

L’occupant vit seul chez le propriétaire

Si la personne logée vit seule chez le propriétaire, en matière d’assurance habitation, la situation est similaire à celle de la location :

• l’hébergeur doit souscrire une assurance “propriétaire non occupant” pour couvrir le bien immobilier ;
• l’occupant doit souscrire une assurance résidence principale pour locataire afin de protéger ses effets personnels en cas de sinistre ainsi que sa responsabilité civile.

L’occupant et l’hébergeur vivent sous le même toit

Si les deux parties vivent ensemble, l’hébergeur a donc souscrit une assurance habitation pour propriétaire occupant.

Il est donc important de savoir si cette assurance multirisque couvre la responsabilité civile de la personne hébergée.

Dans le cas contraire, celui-ci devra souscrire indépendamment une assurance responsabilité civile vie privée auprès d’un assureur ou banquier-assureur. Cela est nécessaire afin de se protéger contre les dommages qu’il pourrait causer au logement ou à un tiers. Une attestation d'assurance sera délivrée.

4/ Logement à titre gratuit : conséquence sur les aides sociales

Il faut savoir que les prestations sociales et APL (Aide Personnalisée pour le Logement) versées par la CAF (caisse d'allocations familiales) sont accordées en fonction de l’ensemble des revenus perçus au sein d’un foyer.

Si vous hébergez quelqu’un pendant plus de six mois, rendez-vous sur le site de la CAF : celle-ci doit en être informée. Ce changement de situation sera donc susceptible d'impacter votre éligibilité à certaines allocations.

De son côté, la personne hébergée ne pourra en aucun cas percevoir d’APL.

5/ Logement à titre gratuit et succession

Lorsqu’un parent accorde à un enfant la possibilité de loger dans un bien lui appartenant gratuitement, la question de la succession doit être anticipée.

En effet, en cas de décès, les autres héritiers ont la possibilité de contester le fait qu’un enfant ait obtenu un avantage financier indirect, assimilé à une donation.

L’intention de l’ascendant doit donc être précise :

• soit, il s’agit d’une situation temporaire et dans ce cas la constitution d’un commodat sera essentielle ;
• soit, le souhait du parent est de faire de cet avantage une donation et dans ce cas, les formalités relatives doivent être mises en place.

En bref

Vous l’avez compris, être logé dans un logement mis gratuitement à disposition représente un avantage considérable, mais ce statut doit être encadré.

Nous avons vu que la protection de l’hébergeur et de son occupant doit respecter certains critères. La mise à disposition gratuite d'une résidence secondaire par exemple, devra être réglementée.

Connaître les règles pour être à jour fiscalement et légalement vous évitera de vous retrouver dans des situations inconfortables.

En toute circonstance, votre conseiller immobilier saura vous épauler et vous accompagner dans vos prises de décision.

N’hésitez plus à communiquer avec lui sur les détails de votre projet, son expertise vous sera plus que précieuse.